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10月24日(土)WEBセミナー開催
金利上昇・建築費高騰・融資環境の変化…
不動産市場激変期でも
東京23区で「想定利回り6％以上*」を目指す新築RC投資戦略
＊想定利回りは、物件ごとの計画上の数値であり、将来の収益を保証するものではありません。
プロはなぜ今「23区×新築RC」に注目するのか？
長らく続いた低金利とデフレの時代が終わり、不動産投資市場は大きな転換期を迎えている。建築資材や人件費の高騰に加え、長期金利の上昇によって金融機関の融資姿勢も厳格化しつつある。かつてのように高いレバレッジに依存し、目先のキャッシュフローを重視した投資手法には、これまで以上に慎重な判断が求められる状況だ。
こうした市場環境の変化を、不動産の最前線に立つ株式会社ひなごの代表取締役・日名子千里氏は冷静に見つめている。
「金利が上昇し、購入にあたって自己資金をしっかり求められる時代になりました。これまで不動産業界では、建築費や金利が上がっても『出口の販売利回りを下げればいい』という考え方がありました。しかし、そうした手法が通用しにくい市場環境になっています。今後は、本当の意味で資産価値が高く、競争力のある物件が選ばれる『淘汰の時代』に入ったと実感しています」
市場環境が厳しさを増すなか、同社が一貫して注力しているのが「東京23区×新築RC一棟マンション」というアセットだ。木造や地方物件など多様な選択肢があるなかで、なぜ同社は都心の新築RCに軸足を置くのか。その理由の一つとして挙げるのが、金融機関からの評価と、売却時の「流動性」である。
「銀行が融資の可否を判断する際、重視するのは『担保評価（積算評価）』と『収益還元評価』です。しかし、私たちが考える本当の意味で評価の高い物件とは、万が一の際にも『売却して現金化しやすい物件』です。表面利回りが高く見えても、郊外の木造物件や賃貸需要の限られたエリアでは、売却時に買い手を見つけるまで時間がかかるケースがあります。東京23区の新築RCであれば、担保評価だけでなく、投資家やファンドなど幅広い買い手からの需要が期待できるため、売却時の流動性も確保しやすいと考えています。金融機関から評価されるうえでも、こうした点は重要だと考えています」
さらに、どれほど立地が良くても、入居者から継続的に選ばれる物件でなければ、安定した賃貸経営は難しい。近年は、限られた土地に多数の住戸を設けた狭小な賃貸物件も見られるが、日名子氏は長期的な賃貸需要を見据えた住戸設計を重視している。
「流行に合わせて、10平米程度の狭い住戸を大量に供給しても、長期的な賃貸需要を維持するのは難しいと考えています。当社では、単身者向けであっても20平米以上を基本とし、1Kや1LDKなど、入居者にとって使いやすい間取りを重視しています。賃貸市場で継続的に選ばれる住戸をつくることが、安定した家賃収入につながると考えています」
土地価格が高い東京23区では、良好な条件の整形地を取得することは容易ではない。そこで同社が強みとしているのが、一般的には活用が難しいとされる変形地や狭小地を収益物件へと転換する設計・開発力だ。その一例が「半地下構造」を活用した空間設計である。
「敷地の容積率や高さ制限などの条件が厳しい都心の土地でも、半地下構造などの設計手法を活用することで、建物の容積を有効に活用し、住戸数を確保できる場合があります。一見すると活用が難しい土地であっても、専門のプランナーが土地ごとの条件を精査し、そのポテンシャルを引き出す建築プランを設計する。これが、当社の仕入れ・開発における強みの一つです」
同社で物件を購入した投資家の7割以上がリピーターになるという。そのようななか、物件完成後、家賃収入を得ながら資産形成を目指す投資家がいる一方、完成後の売却によって売却益の確定を目指す投資家もいる。
「銀行融資を受ける前提としては長期保有を想定しています。しかし、実際に物件が完成すると、取得時と完成時の評価額の差によって含み益が生じる。なかには、1億円以上の売却益を確定させ、早期に売却されるお客様も半数ほどいらっしゃいます。保有するか、売却するか。投資家それぞれの目的や状況に応じて選択できるよう、出口まで見据えた物件づくりを行っているからこそ、『次もひなご社から購入したい』と、継続してお取引いただけるお客様につながっていると考えています」
「自社施工体制」が生み出すコストメリットと建築リスクへの備え
新築不動産投資において見落としやすいのが「建築会社の倒産リスク」だ。近年は、資材価格の高騰や人手不足などを背景に、施工会社の経営悪化や工事の遅延など、建築を取り巻くリスクが高まっている。
一般的な不動産会社のように工事を外部の建設会社に委託している場合、工事途中で施工会社の経営が行き詰まれば、工事の中断や追加費用が発生し、投資計画に影響を及ぼす可能性がある。
ひなご社が「100％自社施工体制（内製化）」へと舵を切った背景には、過去に経験した施工会社の倒産と、そこでの判断があった。
「会社を立ち上げて3期目、
この経験は、同社が協力業者や職人との関係を見直し、施工体制を内製化していく契機にもなったという。
「当時、協力業者や職人さんたちが仕事を続けられるように支援したことが、結果的にその後の信頼関係につながりました。『この会社についていこう』と協力してくれる人たちが増えたことも、現在の施工体制の基盤になっています。その経験を踏まえ、外部への依存度を下げるため、自社で設計・施工・管理まで一貫して手がける内製化体制を整えてきました。現在は現場の職人さんを常用で確保し、安定した施工体制を整えることで、品質管理と工程管理の両立を目指しています」
同社が掲げる強みの一つが、「相場よりも利回りが1％高い」という収益性だ。東京23区の新築RCマンションで、一般的な市場水準と比較して1％高い利回りを実現するには、土地の仕入れから設計、施工まで、各工程でのコスト管理が重要になる。同社では、その実現に向けた要素として、「土地仕入れ力」と「中間コストを抑える自社施工体制」を挙げている。
「まず仕入れの面ですが、当社は年間を通して安定して土地を取得しているため、大手不動産仲介会社のネットワークのなかでも、早い段階で土地情報をご紹介いただける環境があります。早期に情報が集まる環境があるため、条件の良い土地を仕入れられる機会も増えます。さらに、取得した土地に対して自社の専門プランナーが早期に建築プランを検討し、容積率などの法規制を踏まえながら土地の収益性を高めるプランを設計しています」
そして、施工段階においても自社施工体制がコスト面でのメリットを生む。元請け、下請けなど複数の事業者が介在することで発生する中間コストを抑え、建築費の適正化を図っている。さらに同社が重視しているのが、建築途中における追加費用への対応だ。
「多くの建設会社では、杭工事で地盤に問題が見つかったり、資材価格が上昇したりした場合、契約内容によっては追加費用が発生することがあります。当社では、杭保証を含め、資材価格の変動など一定のリスクについても自社で負担することで、お客様の追加負担を抑えることを重視しています。中間コストを抑えることに加え、建築リスクへの対応力を高めることで、『相場利回り＋1％』という水準の実現を目指しています」
ひなご社が目指しているのは、単発の不動産売買ではない。同社が創業以来掲げている企業理念は「共に成長」である。
「投資家の方に一度物件を購入していただいて終わり、というビジネスには興味がありません。お客様が利益を得て、資産を増やし、満足していただいた結果として、『またひなご社から買いたい』とリピートしていただく。お客様の資産形成を支えることで、協力業者にも仕事が生まれ、当社も共に成長していくことができます。この『三方良し』の関係を築くことが、私たちの成長の原動力です」
不動産投資を取り巻く環境が変化し、物件の収益性だけでなく、立地や建物の品質、施工体制、そして出口まで含めた総合的な判断が求められる現在。同社は「23区×新築RC」という物件づくりと、自社施工体制による一貫した開発体制を通じて、長期的な資産形成を目指す投資家への提案を続けている。
10月24日(土)WEBセミナー開催
金利上昇・建築費高騰・融資環境の変化…
不動産市場激変期でも
東京23区で「想定利回り6％以上*」を目指す新築RC投資戦略
＊想定利回りは、物件ごとの計画上の数値であり、将来の収益を保証するものではありません。
