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【最新マーケット概況】主要ポータルサイトに見る23区の賃料動向
東京の賃貸市場は、常に生き物のようにダイナミックに変化しています。今回、市場のリアルな温度感をより正確に把握するため、大手不動産サイト3社に掲載されている家賃と実際の取り扱い物件数を掛け合わせた「平均家賃」を独自に算出しました。これにより、単身者向け物件のより現実に即した家賃相場が浮き彫りになります。
現在、23区全体の賃料動向を俯瞰すると、都心エリアの「強気な価格設定」がひとつの限界点に達しつつある様子が見て取れます。たとえば、市場に流通している物件数を加味した平均家賃で見ると、港区は約12.56万円と23区内でトップを独走しています。それに続く千代田区（約12.21万円）、中央区（約11.77万円）といった都心3区は、軒並み11万円台後半から12万円台という非常に高い水準で推移しています。
ただ、ここで少し冷静になって考えてみてください。都心に勤務する若手から中堅の会社員にとって、手取り収入のなかから毎月12万円以上もの家賃を払い続けるのは、決して簡単なことではありません。
投資家目線で見れば「高い家賃が取れる」ことは大きな魅力に映ります。しかし同時に、それは「入居できるターゲット層が極端に絞られてしまう」という空室リスクも孕んでいるわけです。実質賃金が急激には上がらない昨今、家賃の絶対額が高止まりしている都心部は、実需の面でやや頭打ちの気配を見せ始めています。そして実は、この都心の高騰こそが、次なる大きなトレンドを生み出す強力なトリガーとなっているのです。
23区「家賃相場」騰落率ランキング
都心一等地の高騰が壁にぶつかるなか、データから明確に読み取れるのが「周辺区」への猛烈な需要の波です。エリアごとの価格差とそこから生まれる実質的な街の勢い（騰落トレンド）を追っていくと、現在の東京で「どこに人が流れているのか」が手に取るようにわかります。
まず、実質的な「横ばい（頭打ち）グループ」に入りつつあるのが、先ほど触れた港区、千代田区、中央区に加え、渋谷区（平均家賃 約11.40万円）、新宿区（同 約10.79万円）といった都心トップ層のエリアです。これらの街のブランド力は依然として絶大ですが、これ以上の大幅な賃料アップを入居者が許容できる限界に近づいています。投資利回りの観点からも、数千万円という物件価格の高さに対して家賃収入が伸び悩むため、よりシビアな物件選球眼が求められるフェーズに入りました。
一方で、強烈な「上昇・追い上げグループ」として賃貸市場で圧倒的な存在感を放っているのが、城東・城北エリアを中心とした周辺区です。平均家賃のデータを見ると、台東区が約10.84万円と新宿区に肉薄する勢いを見せているほか、江東区（約10.46万円）、墨田区（約9.96万円）、北区（約8.84万円）、荒川区（約8.81万円）などが相場を力強く底上げしています。かつての「下町で安い」というイメージは完全に過去のものとなりました。
この周辺区の猛烈な追い上げの背景にあるのは、コロナ禍を経て定着した「ハイブリッドな働き方」です。週に数回程度のオフィス出社であれば、職場から少し離れても構わない。その代わり、家賃を抑えつつ、広くて設備の充実した築浅マンションで快適に暮らしたい。そんな20〜30代の優秀なビジネスパーソンたちの合理的な選択が、都心から電車で十数分圏内の周辺区へ、怒涛の勢いで流れ込んでいるのです。この巨大な需要のシフトが、城東・城北エリアの家賃をぐいぐいと押し上げています。
青山メインランドが注目するピックアップエリア：足立区・墨田区のポテンシャル
こうした需要のシフトを踏まえ、投資先として、面白いポテンシャルを秘めているエリアをデータから2つピックアップして深掘りしてみましょう。
ひとつ目は「墨田区」です。平均家賃は約9.96万円と、10万円の大台をギリギリ下回る絶妙な価格帯に位置しています。一方で、都心へのアクセスの良さを考えればまだまだ割安感が残っています。
中央区や千代田区といった日本の中枢に隣接していながら、単身者の心理的ハードルである「家賃10万円の壁」の少し内側に収まっている点が最大の強みです。錦糸町や押上周辺の大規模再開発により街のブランド力は飛躍的に向上し、「都心並みに便利で、都心より少し安い」という確固たるポジションを築き上げました。空室期間を極力短く抑え、安定した家賃収入を狙う区分マンション投資において、これほど入居付けがしやすい条件の揃ったエリアは稀有だといっていいでしょう。
ふたつ目は、さらに周辺に位置する「足立区」です。平均家賃は約7.86万円。23区内でもトップクラスに手頃な相場となっています。しかし、投資目線ではこの手頃さこそが最大の武器に変わります。
足立区は北千住駅という複数路線が乗り入れる巨大ターミナルを擁し、都心へのアクセスは申し分ありません。近年は大学キャンパスの誘致や駅前開発が進んだことで、若い世代やファミリー層の流入が絶えず続いています。
都心の物件価格が高騰して手が出しにくくなっている現在、足立区周辺であれば相対的に少ない資金で物件を取得することが可能です。家賃相場が底堅く、かつ若い世代の実需がしっかり存在するため、投下資金に対する家賃収入の割合、すなわち「利回り」を高く保ちやすいというメリットがあります。これから不動産投資にチャレンジする方が、手堅くインカムゲインを確保しながら資産形成の基盤を作るうえで、足立区はまさにダークホース的な存在です。 東京23区の家賃相場は、エリアによってまったく異なる顔を持っています。表面的な「都心マンション高騰」というニュースに惑わされることなく、こうした需要の大きなうねりを正しく捉えることが重要です。人が集まり、相場が動く場所には必ず合理的な理由があります。自身の将来を見据えた投資戦略を練る際には、ぜひこうした「需要の波が次にどこへ向かうのか」という視点を持って、エリアや物件を見極めてみてください。
