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データが裏付ける「賃貸住宅の弱点」とは？
国土交通省の「住生活総合調査」によると、住宅に対し不満に感じている点として、調査対象者の約4割が住まいの気密性に関わる項目を挙げています。具体的な数値としては「断熱性」が41.1％、「省エネ（エネルギー消費性能）」が39.7％、また「外部からの騒音などに対する遮音性」も30.4％と上位に入っています。
この調査は、住宅および居住環境に対する満足度や今後の住まい方の意向などを、約72,000世帯のアンケート回答をもとにデータ化したものです。同調査は5年に1度実施されていますが、前回調査と比較しても「断熱性」が2.5ポイント、「省エネ」も3.4ポイント上昇しているなど、気密性への関心の高まりは顕著です。
実際に、古い木造アパートの入居者は住まいの気密性に大きな不満を抱えているものです。夏は外部同様の暑さ、冬は暖房機器をフル稼働させても寒く、さらには昼夜を問わず騒音に悩まされる始末では、更新時期が近づいたら直ちに退去したいと思っても不思議ではありません。
2025年に住宅の「省エネ基準」適合が義務化されてからは、気密性に優れた新築アパートも増えてきています。中古アパートでも最新設備を採り入れれば基準を満たすことは可能ですが、新築より工事費が高額になってしまう場合もあります。資金がないからといって放置すれば、性能の低さが弱点となり、退去を誘発することになるでしょう。
入居者の家計を圧迫する「光熱費高騰」のインパクト
2022年以降、円安の影響を受けて燃料費や原料費が高騰しています。それに伴い電気・ガス料金が値上がりしているため、賃貸住宅の入居者は生活費の捻出に頭を抱えています。娯楽費を削っても追いつかないライフラインコストの上昇、そこへ追い打ちをかけるように家賃値上げの話まで舞い込めば、入居者の家計はまさに火の車です。
そうなれば、コスパの良い新しい物件への転居を考えずにはいられません。このようなニーズに応える形で誕生したのが、性能重視の「ZEH住宅」です。ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略称で、「エネルギー収支をゼロ以下にする家」という意味です。
経済産業省や環境省の資料によると、ZEH基準に則り断熱性能を向上させれば、毎月の光熱費を大幅に削減できるといいます。一年を通して快適に暮らしながら、光熱費負担を極限まで抑えられれば、入居者にとって大きな魅力となります。
ここで、ZEH住宅のエネルギー収支が“ゼロ”ではなく“ゼロ以下”である点にも注目しましょう。高断熱・高気密が特長のZEH住宅は、エネルギー出力をコントロールするシステムを装備しています。
太陽光発電などの再生可能エネルギーによって室内環境を快適に保ち、余った電力は売電して収入を得ることも可能です。これが“ゼロ以下”の根拠です。これまでの賃貸住宅は立地基準で選ばれていましたが、今後は「高断熱・高気密・省エネ」といったスペック（性能）基準へとシフトしていくことが予想されます。
オーナーにとっての「ZEH仕様アパート」は“攻め”の投資
これからの賃貸アパート経営は、ZEHの視点なくして成功は望めません。ZEH住宅は一般的な住宅と比べて建築コストが高くなるため、経済面において“攻めの投資”を覚悟する必要があります。
もちろん、安価な中古アパートを購入してZEH仕様に改装する選択肢もあります。しかし、改装によって確実に基準を満たせる保証はありません。完成済みの建物の改装には構造的な限界があるため、新築段階から設計を練り、無理のない状態で建てる方が賢明です。
新築であれば融資面においても有利ですし、加えてZEH住宅に対する国や自治体の補助金を利用できれば、毎月のローン負担も軽減されます。
新築アパート投資の有効性
「住生活総合調査」などの統計データから入居者の不満（ペインポイント）を知ることで、オーナーが打つべき“次なる一手”が決まります。最短で取り組むならば、やはり「ZEH仕様の新築アパート」の取得でしょう。
中古アパートの改築では再現困難な先進設備の導入によって、高収益・高利回りの満室経営が期待できます。断熱性と気密性が高い建物は、外部からの影響を抑えられるため、長年にわたり良好な状態が保たれます。
オーナーは維持管理がしやすく、入居者は快適に過ごせるため、まさに一石二鳥です。快適でコスパの良いZEHアパートは相場以上の家賃設定が可能であり、資産価値も高くなります。10〜20年先の賃貸市場を見据えたハイスペックなZEHアパートは、後発の物件に引けを取らない人気を維持し続けることでしょう。
