「中古」と「新築」はそもそも目的が違う。年収3000万円超の会社員が「資産形成」のために選ぶべき決定的なルート

迷うのは「目的」が決まっていないから

「中古」か「新築」か。この選択は不動産投資家にとって永遠のテーマです。投資初心者は「失敗しても痛手が少ないだろう」と安易に低価格の中古物件を選びがちですが、そもそも新築と中古とでは資産形成の構造がまったく異なるため、不動産投資によってどんな成果物を得たいのかという「目的」を明確にしておかないと、逆に失敗を招いてしまいます。

投資用語に「フロー（flow）」と「ストック（stock）」という言葉があります。フローは「流動資産」のことです。不動産投資に例えるなら、一定期間でどのくらいの家賃収入が得られ、そこからリフォームや賃貸管理などの経費を引いたら手元にいくら残るのか、このお金の流れがフローになります。中古物件の賃貸運営はフローに類似し、その目的は「手元に残る資産の確保」にあります。

ストックは「蓄積資産」、すなわち建物（＝投資用不動産）そのものです。たとえば、法定耐用年数22年の木造アパートの場合、新築なら購入後20年以上も高い資産評価が得られるのに対し、耐用年数が残り少ない、またはすでに耐用年数を経過した中古の場合は資産評価が低額、又はゼロになります。ストックは新築物件の賃貸運営に当てはまり、その目的は「将来の資産の拡大」にあります。結論として、「資産形成」が目的であれば新築物件を、「事業性」を目的とするならば中古物件を選ぶべき、となります。

目指すのは「お金持ち」？　それとも「資産家」？

不動産投資を始める「目的」が未だはっきりしないという人のために、次なる判断基準を挙げます。不動産投資家として目指したいのは「お金持ち（＝お金を持っている人）」なのか、または「資産家（＝自分の力でお金を生み出す人）」なのか、自らの心底を掘り下げてみましょう。

年収が3,000万円以上あればすでにお金持ちであり、同時に資産家になれるチャンスもあります。毎月安定した給与所得があるビジネスパーソンは、金融機関の信用を得やすいため、投資用不動産購入のための資金調達もスムーズです。高額所得者ならば、信用性を武器に新たな資産を取得し、年月を重ねながら大きな財産へと育てていくことが可能です。単なるお金持ちに留まらず、資産家への第一歩を踏み出してみてはいかがでしょう。

中古と新築、どちらを選ぶべきか、そろそろその答えが見えてきたのではないでしょうか。中古物件による賃貸運営は手元の現金を確保するための手法であり、所有する不動産自体の資産価値にはほぼ期待できません。そのため、いざ売却しようとなった際に買い叩かれるというリスクがあります。一方、新築物件は将来資産として資産評価が高いため、売却の際には引き合いが期待できます。これらの理由から、ストック投資（＝新築物件への投資）で資産形成を目指すことが賢明であることがわかります。

なぜ、資産形成なら「新築」一択なのか？

新築と中古、どちらで「目的」を具現化するか、その答えがそろそろ見えてきたはずです。資産形成を目指すなら、耐用年数の短い中古物件には期待できません。建物自体の資産評価が高く、しかも毎月の家賃収入も得られる新築物件を選ぶべきでしょう。

しかし、新築アパート建設となるとまとまった資金が必要になります。そこで高額所得者ならではの「信用性」が生かされるのです。建物自体の資産評価同様、購入者の属性の高さも金融機関の査定に効果絶大で、長期間・好条件で融資を引くことができます。一度融資が承認され、その後の返済も順調であれば、手元に資金を残しながら複数の投資物件を買い増していくことも可能です。

購入金額が高額になるため新築物件はどうしても利回りが低くなります。しかしそんなデメリットを解消する手段があります。その一つは、東京都が進める「東京ゼロエミ（※）住宅」制度です。これは、高断熱性能の断熱材や窓、省エネ性能の高い照明やエアコンなどを採用するなど、地球環境にやさしい仕様で建てられた新築アパート等に対し、不動産所得税減免や助成金が支給されるという制度です。こういった国や自治体の制度を利用すれば、初期投資を軽減することができ、ひいては実質利回りアップにも繋げられます。

※ゼロエミ＝ゼロエミッションの略。温室効果ガスや廃棄物、汚染物質などの排出物を限りなくゼロにすることを目指す理念。

ゼロエミ仕様の賃貸アパートは将来の賃貸市場において「あって当たり前」の標準スペックとなっているでしょう。高断熱・省エネ設備は賃貸管理コストの削減がはかれるほか、入居者の居住満足度も高められるため“空室知らず”の賃貸経営が続けられます。本業で多忙なビジネスパーソンにとって、空室リスクを物理的に排除しておくことこそが「資産形成」の正攻法といえるのではないでしょうか。