「住宅ローン控除の確定申告」のやり方・必要書類・書き方をわかりやすくFPが解説

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは

住宅ローン控除は、マイホームの購入やリフォームで住宅ローンを利用した場合に、所得税や住民税が減税される制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」といい、「住宅ローン減税」とも呼ばれます。

具体的には、年末のローン残高の0.7％が所得税・住民税から控除されます。細かい条件は新築・中古などの条件によって異なり、例えば2022年・2023年に新築で長期優良住宅・低炭素住宅に入居した場合は、最大で35万円の控除が13年間適用されます。

控除を受けるには、適用要件や適用期間、借入限度額などの条件を満たす必要があります。それぞれについて解説します。

適用要件

適用要件は以下の5つの場合です。

・住宅の新築や新築住宅を取得した場合

・買取再販住宅を取得した場合

・中古住宅を取得した場合

・増改築などをした場合

・要耐震改修住宅を取得して耐震改修工事を行なった場合

住宅ローン控除は新築住宅以外にも、買取再販住宅や中古住宅でも適用されます。買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が物件を買い取り、リフォームなどを行なった中古住宅の1種です。リーズナブルでありながら、新築住宅のようなスペックを備えている点が特徴です。

控除を受けるには、上記の5つの場合に加えて一定の適用条件も満たしている必要があります。おもな共通要件としては、以下が定められています。

・自分のおもな居住用住宅として使用していること

・取得や増改築から6ヵ月以内に居住し始めていること

・床面積が50平方メートル以上で、かつ1／2以上が自身の居住用であること

・合計所得金額が2,000万円以下であること

・ローンの返済期間が10年以上あること

新築・買取再販・中古住宅の場合は、以下の要件が求められます。

・居住を始めた年、その前2年で譲渡所得の課税特例の適用を受けていないこと

・配偶者や特定の親族などからの取得ではないこと

・贈与による取得ではないこと

なお、新築で特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合、床面積40平方メートル以上50平方メートル未満、かつ1／2以上を自己の住居としていること。所得金額が1,000万円以下であることが要件です。

また、中古の場合は、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたもの、もしくは耐震改修基準に適合しており、証明されたものが要件です。

住宅の種類ごとに要件が異なります。事前にどのような要件が求められているのか、要件が満たされているかを確認しておきましょう。

控除率と控除適用期間

住宅ローン控除は2022年度の税制改正により、2025年までに延長されました。控除を受けるには、2025年12月31日までに入居する必要があります。適用されると、新築・買取再販住宅の場合原則13年間、中古住宅（買取再販住宅以外）で10年間控除が受けられます。

控除率は前述のとおり、年末におけるローン残高の0.7％です。例えば、ローン残高が4,000万円の場合は、4,000万×0.7％＝28万円が最大控除額です。所得税や住民税から28万円が控除されることになります。

仮に所得税が20万円であれば20万－28万＝－8万円となり所得税は全額還付されます。控除しきれなかった額（－8万円）は、翌年の住民税（上限:9万7,500円）から控除されます。

ローン残高は毎年減っていくため、控除額も同様に減っていく仕組みです。ローンの借り換えや繰り上げ返済でも金額が変わっていきます。

借入限度額

住宅ローン控除では借入限度額が定められています。借入限度額を超えた金額は、控除が適用されません。借入限度額は住宅の種類や性能などによって異なります。新築住宅・買取再販の場合は以下のようになります。

住宅の性能	2022年・2023年入居	2024年・2025年入居
長期優良・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
その他の住宅	3,000万円	新築住宅：適用外※ 　買取再販住宅：2,000万円

※一般の新築住宅のうち、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられます。ただし、特例居住用家屋に該当する場合は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものが対象となります。

つまり、一般新築住宅・特例居住用家屋で令和5年12月31日までに建築確認を受けていない場合や、一般新築住宅で令和6年6月30日までに建築されなかった場合は、住宅ローン控除が受けられなくなります。

また、中古住宅の借入限度額は入居時期に関係なく、「長期優良・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ適合住宅」は3,000万円、「その他の住宅」では2,000万円です。

住宅ローン控除の申請に必要な書類とやり方

住宅ローン控除を受けるには初年度は確定申告が、2年目以降は年末調整が必要です。必要な書類と具体的な申請方法を解説します。

住宅ローン控除初年度（1年目）は確定申告が必要

控除を初めて受ける年には、確定申告が必要です。対象住居に住み始めた年の翌年2月から始まる確定申告期間中に申告しましょう。

必要な書類は、以下のとおりです。

・確定申告書

・（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の計算明細書

・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

・取得した不動産の登記事項証明書

・不動産の売買契約書または工事請負契約書の写し

・マイナンバーカードまたは通知カードと本人確認書類

・源泉徴収票

「確定申告書」、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の計算明細書」は様式が決まっています。用紙は税務署で取得するか、国税庁の「確定申告書等の様式・手引き等」などからダウンロード可能です。

「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」はローンを組んでいる金融機関から毎年10月頃に送付されてきますが、初年度は住宅ローンの借入時期によって、送付される時期が異なります。送られてこないときは、金融機関に問い合わせましょう。「取得した不動産の登記事項証明書」は、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」へ不動産番号を記入すれば提出不要です。

また、「源泉徴収票」は確定申告書の作成に必要ですが、提出する必要はありません。