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建築現場で起きている、施工会社の破産という現実
前回の記事（『都内・好立地の新築RCマンション投資…「中間マージンの徹底排除」で市場利回りよりも1%以上高い利回りを実現するEMAコンサルティングのビジネスモデル』）では、不動産取引の中間マージンを省くことによって、高い利回りを実現するEMAコンサルティングのビジネスモデルに迫った。
月間2,000件以上の土地を調査し、企画化に至るのはわずか3～5件程度という土地・建物への強いこだわりによって、「基本利回り5.5％以上（23年10月現在）」を実現している同社であるが、桒原社長によれば、このビジネスモデルには排除しきれない「リスク」もあるという。
桒原社長「当社に限らず、新たに探し出した土地に一棟物件を立てて運用する投資手法のデメリットの1つは、完成までに1年程度はかかってしまうこと。その間に、施工店が破産してしまうリスクは否定できません」
2023年2月、江戸川区を中心に収益不動産を建築していたユービーエム株式会社が破産したことは記憶に新しい。同社の22年の売り上げは100億円超。大企業＝安心とは言い切れないことが証明され、この一件は、業界に大きな衝撃を与えた。
施工会社が破産に至る理由はさまざまだが、桒原社長によれば、その代表的な要因は「工期の遅延」によるものだという。工期の遅延が続けば、その会社の評判が落ちて仕事が減る。すると、施工会社は低い受注金額でも無理に工事を取るようになることで取引業者への支払サイトが延び、結果として、さらなる工期の遅延や品質低下を招く……こうした悪循環に陥り、最後には資金が回収できなくなってしまうのだという。
桒原社長「あくまで肌感覚ですが、半分くらいの施工店は工期の遅延をしており、そのうち5％前後が破産候補と考えていいでしょう」
EMAコンサルティングでは、提携の施工店を選ぶ際に3期前まで遡って決算書を精査するほか、年に1回は大手信用調査会社の担当者からヒアリングを行っている。さらに、実際に施工の現場にも出向いて品質をチェックを行い、施工店の破産リスクを調査している。
施工店の破産に伴う損害を全額カバーする『施工店倒産時保証制度』
そもそも、施工店が破産してしまうと、どのような事態が起きるのだろうか。
桒原社長「まず、現場がすべてストップします。それに、建築中の建物や資材などの所有権も曖昧ですから、すべて施工会社の資産として押さえられてしまう可能性が高いです」
つまり、施工店が破産してしまえば、土地や未完成の建物は浮いてしまう。仮に所有権を主張できたとしても、破産に至るような施工会社が建築した建物は安普請になっているケースが多く、工事を引き継ぐ新たな施工店を探すのも容易ではない。運良く施工店がみつかったとしても、大抵は多額の追加費用が必要になるほか、工事を再開するまでに半年～1年以上はかかるという。
たしかに、上にみた同社のような綿密な調査は、施工中に業者が破産に至るリスクを低減することにはつながるだろう。ただ現実問題として、このリスクを完全には排除できないはずだ。
桒原社長「その点は、私たちもお客様からよく指摘を受けます。そこで、お客様のそのような不安を解消するために、三井住友海上火災保険株式会社と共同で開発し、11月1日にリリースするのが『施工店倒産時保証制度』です。これは、施工中に施工店が破産してしまった場合に発生する費用のすべてを保証するというサービスで、共同住宅の施工に、発注者主導型でこうした保証を提供できるのは当社が初めての事例になります」
従来、施工店が任意で事前登録する保証制度は存在したが、ほとんどが戸建て住宅を対象としたものだった。そもそも、1,000円単位で資材や職人の雇用に係るコストの削減を図る施工店が登録するケースは稀であり、桒原社長による施工店へのヒアリングでは、「倒産を疑われているようで、そのような保証制度には後ろ向き」との声も聞かれたという。
一方で、EMAコンサルティングの『施工店倒産時保証制度』は、一棟マンションやアパート等の共同住宅に特化。なによりも、施工店の任意登録制ではなく、発注者（施主）の意向で施工店倒産時の保証を提供できる点が、従来の制度との画期的な違いである。
桒原社長「保証額に上限はありません。つまり建築中に施工店が破産しても、施主様は一切の追加費用を負担することなく、最短3ヵ月～半年で工事を再開できるのです」
投資家の安心に大きく貢献する『施工店倒産時保証制度』であるが、気になる保証料は、請負金額の3％が目安になるという。
“まっさらな土地に一棟物件を建てる”不動産投資に伴う不安を解消
こだわりの詰まった物件は、市場平均を上回る高利回りをたたき出すが、投資を決断する時点ではまだ建物が存在していない。EMAコンサルティングが提案する不動産投資は、言葉を換えれば、まだ世の中に存在していないモノへの投資であり、不安を覚える投資家もいるだろう。
同社の『施工店倒産時保証制度』は、そうした投資家の不安を限りなく小さくするための商品だといえる。
桒原社長は、商品開発の背景にある想いについて、次のように語った。
「土地選定から建築設計、収益計画や賃貸管理、最終的な出口戦略に至る徹底したサポートによって、投資家の皆様の資産形成のお手伝いをするのが私たちの仕事です。当社のクライアント様のリピート率は6割を超えており、多くの投資家様にご満足いただいているという自負があります。とはいえ、まっさらな土地に一棟物件を建てるという不動産投資のやり方には漠然とした不安を抱く投資家様もいるでしょう。『施工店倒産時保証制度』がその心理的なハードルを下げ、不動産投資がより広く普及するきっかけになればと考えています」
