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意外とかかっている「土地から新築」の中間マージン
近年、不動産投資家の間では完成したマンションを運用したり、売却したりして収益を得る投資手法が人気を博している。しかし、建売業者が地主から土地を購入し、建物を建て、利益を上乗せして販売したものだと、投資家が購入する物件は割高になり、それだけ利回りも悪くなるという現実がある。
そこで、土地情報から建築設計プラン、収益計画、賃貸管理までを一括してクライアントに提示することで無駄な中間マージンを排除し、通常の賃料設定で高い利回りを実現しているのが、建築企画と不動産投資コンサルタントを手掛ける株式会社EMAコンサルティングだ。
株式会社EMAコンサルティングの桒原英二代表は、大学を卒業して精密機器メーカーに入社したのち、不動産業界に転職。営業畑を歩みながら建築現場の施工管理や仲介業なども経験する中で不動産投資に興味を持ち、この世界に飛び込んだ。そして、デベロッパーや仲介業者の利益体制など、業界の裏事情についても知見を深めていく中で、ある想いが芽生えたという。
「不動産取引では、業者と投資家の間の情報の非対称性があまりに大きい。業者の利益のために物件価格に乗せられている中間マージンを排除できれば、不動産業界のイメージをよりクリーンにできるのではないかと考え、起業することにしたのです」（桒原代表）
ところで、不動産価格の中に、一体どれほどの中間マージンが上乗せされているのかをご存じだろうか。
桒原代表によると、新築土地付き建物をハウスメーカーやデベロッパーから購入する場合、一般的には20〜30％以上という大きな中間マージンが上乗せされているという。仮に土地と建物の価格を合わせて1億5,000万円の物件なら、その中間マージンは3,000〜4,500万円、それ以上のことも多々あり、かなりの金額に上る。
この「無駄」を削減できれば、より高い利回りで物件の運用が可能になるということだ。
起業前に100社以上の施工会社をリサーチ
では、無駄な中間マージンを省くという同社のビジネスモデルは、どのようにして成り立っているのだろうか。桒原代表は一言、「良い施工店と提携していることが挙げられます」と語る。
一般的に、建物の建築では当初の見積もり金額を最終的にはかなりオーバーしたり、工期が大幅に延びたりしたという話や、建築中に施工会社が破産したということも少なくない。
そこで、桒原代表は起業前から100社以上の施工会社をリサーチ。その中から、倒産する確率が極めて低く、社長や現場監督の資質も高く、施工価格も適正といったバランスの取れた優良な数社を選出して施工を依頼した。破産や当初予算のオーバー、工期が大幅に遅延するようなことは、まずないという。
また入念な打ち合わせを行っているからこそ実現できる、
次に重要なのは、設計だ。
同社が得意とするのは、都内の狭小地に4〜5階建てのRCマンションを企画することだが、それには高度なスキルや豊富な経験、ノウハウが必要になる。そこで、同社ではそのような設計を得意とする一級建築士と契約を結んでおり、例えば、他社では6メートル以上の間口がないと設計ができないところを5メートル前後から対応可能なほか、同じ敷地でも、より広い間取りの設計ができるという。
さらに、同社が提案する物件は23区内で最寄りの駅から徒歩10分以内の好立地で、RCの基本利回りを5.5％以上（23年7月現在）に設定している。その条件を満たす土地の選定から物件の企画立案、物件の引渡しまでの作業を、建物価格の5％（税別）で実施するというのが同社のビジネスモデルである。
「土地：7,000万円」＋「建物：8,000万円」という取引における建物コンサルティング料は440万円（税込）と、土地＋建物の合計金額×20～30%もの中間マージンが乗っている一般的なハウスメーカーやデベロッパーでの取引に比べ、2,560万円から4,060万円もコストを抑えられる計算だ。
「その結果、投資家の皆様は、23区内の新築1棟RCマンションの平均4.4％（23年7月現在）よりも高い利回りの物件を保有できます」（桒原代表）
また、コストを抑えていることから物件の完成時点で含み益が期待でき、すぐに売却したとしても、利益を出せる点は、完成物件にはない大きな魅力になるという。
「出口戦略」まで徹底サポート、リピート率は驚異の6割超
そこで知りたいのが、実際に同社を利用した人たちの満足度だ。
桒原代表は顧客満足度について、「当社のリピート率は6割前後。企画建物でリピート率が50％を超えることは、他社ではほとんどないと思います」と語る。
そこまでリピート率が高い理由は、どこにあるのだろうか。
それは、「おそらく総合的なもの」と桒原代表。工期の遅れがなかったことや建物の仕様、グレードなど目に見えるものに加え、桒原代表は米国シカゴに本部をおくIREMが、賃貸不動産管理において高い倫理観と高度な専門性を持つと認めた個人に与える資格である「CPM」を優秀な成績で取得。その上で投資分析も提供するなど、不動産投資の入り口から出口まで徹底的にサポートしている。
桒原代表は、マンションの区分所有による不動産投資がマイナスになって苦しんでいる人をこれまで多く見てきたが、その中には、収益をしっかり出せるような物件を所有できるはずの属性の人も少なくなかったと話す。
「とくに、プロパーローンを組めるような高い属性の方には、良い物件を持っていただきたい。これまで社会的に頑張ってきた方が不適切な投資で損をするのは正しくないと思っていますし、頑張ってきた方に適した資産形成の方法があります。そのような方々が損をしないような資産形成のサポートをしていきたいのです」（桒原代表）
