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底地・借地・権利が複雑な土地も…東京23区の不動産売却なら
不動産の総合プランナー「RBM」にお任せください！
詳しくはコチラ＞＞＞
社内のあらゆる知見を活かし、土地をまとめる
レジデンス・ビルディングマネジメント（RBM）株式会社は、これまで東京都心に特化し、特に都心3区（港区・千代田区・中央区）を中心にオフィスビル・賃貸レジデンスの開発を手がけてきた独立系総合不動産デベロッパーです。用地取得から企画、設計、営業、管理までを自社で一貫して行う点が、当社の最大の強みとなっています。
この当社独自のビジネスモデルにおいて、最も難しいのが開発の最初の段階である用地取得だといえるでしょう。前回述べましたように、当社の実績が多い東京都心、なかでも都心3区でまとまった土地を取得するのは困難になっています。土地の価格が高騰しているため、取得できたとしても事業の採算が合わないからです。
そこで当社は複数の土地所有者の方々の土地を一つにまとめるという手法で、一定規模の土地を取得し、開発を行っています。
とはいえ、どうしても売却に応じて頂けない方もいらっしゃいます。その場合は事業の採算性を考慮しながら、規模を縮小しても開発を進められるのかどうかを検討します。その際、社内の一級建築士や営業部、管理部、開発部などで協議しながら、それぞれの知見を活かし、最大限の有効利用法を考えます。自社でスピーディーに課題解決、これが当社ならではの手法です。
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「等価交換」で土地所有者の方がマンションを取得
当社のソリューションの一つに「等価交換」という手法があります。たとえばレジデンスを開発する場合、土地所有者の方が所有する土地と、再開発レジデンスの住戸を等価交換で取得していただきます。すると、持ち出し資金ゼロで再開発レジデンス内の持分を取得することが可能です。例として、土地の評価によって5戸を取得する方は、1戸を居住用とし、残りの4戸を賃貸用とすることで家賃収入も得ることができます。また、等価交換方式による買い替えなので税制上のメリットも受けられます。
ちなみに、等価交換で賃貸用の部屋を取得しても、そのあと稼働率が下がることで安定した家賃が入らなくなることを心配する声も聞きますが、前回、申し上げた通り、当社は営業や管理に力を入れていますので、所有レジデンスは高い稼働率を誇っており、コロナ禍においても97％以上の稼働を継続しています。ですから、安心して当社にお任せ下さい。
土地の有効活用の手法として、「代替え地」のご提案をするケースもあります。この場合、ご売却頂く土地の代わりとなる不動産を当社でお探し致しますので、売却後のご不安も最小限に抑えることができます。 そのほか、借地権者のいる土地を売却したいといった複雑な権利関係のご相談なども承っています。もちろん、単に土地を売却したいということであればそれも可能です。
また、最近ご相談が増えているのは、中小企業の事業承継の問題に絡む案件です。後継者がいらっしゃらず、廃業するにあたって本社工場など不動産を含めて会社を譲っていただくというものです。それにより税金の軽減も可能です。
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オーダーメイドの不動産売却
ある江東区のマンション開発では、7年間かけて、 所有者・借地権者・借家権者を含む関係権利者数十人の方々との話し合いを行い、輻輳する権利を取りまとめて、総戸数150戸を超えるマンションを開発できる1つの事業用地としました。その際、土地所有者の方々には、メリットを最大限享受できるようオーダーメイドのご提案をさせて頂きました。
ご提案の例としては、等価交換で、築年数が建った一軒家を手放し、その土地に開発した高度なセキュリティ付きの新築マンションを取得し、住環境が大幅に改善され、賃料収入も得られるようになったケースがあります。
また、兄弟3名で相続した不動産を扱ったケースもあります。現地に住んでいた1人は、等価交換で建て替え後の新築マンションを自己居住用として取得。現地で飲食店を営んでいた2人目は、持ち分を現金化し、当社でお探しした駅前の商業ビルに移転し、リニューアルオープン。3人目は、売却し現金化することで、子供の教育資金にしました。兄弟間で意見がまとまらなかった築古の建物でしたが、権利関係が明確になり、兄弟間論争も解決しました。
ある程度の大きな規模の土地を所有されている方の中には、ご自身で開発なさるというケースもあると思います。その場合、たいていは不動産会社や建設会社などから提案を受けることになると思います。いざ発注した場合でも、結果的には発注先に丸投げの状態になってしまうことも多く、建築する建物が最善のものか、その後の営業活動や管理が適切に行われているのか、ご自身で判断することが難しいのではないでしょうか。
当社の等価交換の場合、再開発後も所有者同士の関係性が続くパートナーとして、当社のノウハウを活かしながら、土地所有者の方にとって最も有効なシナリオをご提案させて頂きます。オフィスビルがいいのか、レジデンスがいいのか、商業ビルがいいのかなどを検討した上で、最も有効に開発された物件を所有することによって、高稼働率が維持でき、高い家賃収入を安定的に得ることができるのです。
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RBMが土地活用の悩みを解決します
当社の強みを利用しながら共同ビル化、共同レジデンス化ができるというのは土地所有者の方にも大きなメリットがあると思います。
具体例として、当社と一緒にビルを共同経営されている土地所有者の方には、毎月1000万円以上の家賃収入を得られている方もいらっしゃいます。もともと土地を貸すことで収入を得ていましたが、当社が周りの土地をまとめ、グレードの高いビルを建てたことで、より大きな収入を得られるようになりました。お爺様からお孫様まで代々お付き合いをさせて頂いていますが、当社のパートナーになって大正解だと喜んでいただいています。
当社で実績のある東京都心はもちろん、その周辺のエリアを含めまして、土地の活用に悩んでいらっしゃる土地所有者の方には、ぜひ当社にご相談していただければと思います。高いレベルの不動産の知見が求められる東京都心で成長を続けてきた当社のノウハウを生かし、お一人おひとりに最適なオーダーメイドのご提案をさせていただきます。
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