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東京では1時間圏内だが…大阪の賃貸住宅事情
地価が高騰し、高止まりしている東京では、投資家が優良物件を掴むことが難しくなっている。一等地はもちろん、周辺地域の物件も高額で手を出せないという声をよく耳にするだろう。これからは郊外の時代だと東京の周辺部を推す専門家もいるが、東京でも人口減少を記録している現在、東京都心以外での不動産投資は先行き不透明だ。では、大阪の不動産市場はどうなっているのだろうか。
「大阪で不動産投資を考えるなら、都心に限定したほうがいいでしょう。具体的には大阪市の北区や中央区、天王寺、西区、それから福島区や、再開発の進む梅田駅の北側エリアあたりでしょうか。私どもの物件もそのエリアに集中しています」
単身者が家を探す際、東京では家賃の高い都心では予算が合わず、その周辺部が有力候補となる。通勤時間が60分以内であれば、十分に検討の余地に入るだろう。しかし大阪の単身者に、その感覚は通用しない。梅田や難波など、よく知られたビジネス街への通勤者でも、その数駅先が候補となる。大阪では東京とは比べものにならないくらい、“職”と“住”が近接しているのだ。
「大阪では、ターミナル駅まで1～2駅でたどり着けるエリアに人気が集中します。さらに最寄り駅まで徒歩10分圏内という物件ですね。法人の方から『社員寮として使用可能な物件を探している』というお問い合わせもいただきますが、『オフィスの最寄り駅から、3～5駅以内で』という社内規定があるところも多いようです。各社員に支給する交通費を鑑みてのことでしょう。大阪の場合、中心地のビジネスエリアや繁華街周辺にはすぐに住宅地があり、“職”・“住”、さらには“商”が一体となっているのです」
賃貸ニーズが手堅い都心での不動産投資が叶う大阪
入居者目線を優先する、独自のマンションシリーズ
株式会社ファーストステージは、前出の人気エリアに自社物件『ファーストフィオーレシリーズ』を、51棟2,500戸強＊展開中だ。
＊2022年3月末時点
『ファーストフィオーレシリーズ』は大阪の中心地で生活を営む単身者層がメインターゲットとなっているワンルームマンションだ。スムーズな賃貸付けのため、居室にはどのような特徴を持たせているのだろうか。
「最優先しているのは、入居者目線の物件づくりです。業界には利益追求を重視する事業者も数多く存在していますが、私どもとしてはオーナー様に、きちんとした資産となる不動産を提供したいと考えています。そのため立地を吟味するのはもちろん、入居者が快適な暮らしを営める設備を意識しています。
オートロックや防犯カメラの設置はもちろん、警備会社との連携でセキュリティ対策を強化しているほか、Wi－Fiの無料環境や宅配ボックス、トイレのウォシュレット、そして玄関のシューズクローゼットは全室に標準装備。物件によってはウォークインクローゼットが付く場合もあります。また遮音性能にも配慮しており、一般的なホテルより1ランク上の遮音性能を持つ、壁構造を採用しております」
前編でも紹介したが、近年の大阪には京都府や和歌山県から18～24歳の若年層転入が増加している。『ファーストフィオーレシリーズ』なら、彼らが思い描く「大阪での洗練されたライフスタイル」を十分に叶うことができる。投資目線でみるなら、『ファーストフィオーレシリーズ』は賃貸ニーズに応える競争力のある物件だ。空室リスクを低く抑えることができるだろう。
大阪以外の投資家が「大阪」に投資しているという事実
ここまでの内容に目を通し、大阪不動産投資に大いなる可能性を感じた投資家も多いだろう。そこで気になるのが物件管理の問題だ。賃貸物件の運用には、建物の設備や入居者に端を発するトラブルがつきもの。投資家の居住地と物件の間に距離があると不安も増すだろう。こうした懸念点を株式会社ファーストステージはどのように解消しているのだろうか。
「自社物件に関しましては、賃貸および共有部分の管理をすべて私どもが担当しております。中間業者の介在しないワンストップ対応が実現しますので、オーナー様が『トラブル発生時に問い合わせ対応がたらい回しにされる』という心配はございません」
驚かされるのは管理料の低さだ。購入時と入居者の入れ替わり時期に、設定した家賃の半額を徴収するが、そのほか通常期のランニングコストは、基本的に月額3,000円（税込）＊。同社はこのサービスを「集金代行手数料」と呼んでいるが、その内容は単なる家賃回収を遥かに超えた充実ぶりとなっている。
＊入居者退去時の経年劣化による修繕費など、入居者に原因がある修繕以外の費用はオーナー負担。
「入居者や建物設備のトラブル対応はもちろん、賃貸付けや不動産会社への営業、家賃督促、そして修繕工事の手配まで、すべて私どもが担当いたします。オーナー様は月々のキャッシュフローだけを考え、経営に専念していただくことが、私どもの望みです。
現在、私どもと契約していただいているオーナー様の7～8割は首都圏在住の方。その多くはお買い増しか、既存オーナー様からのご紹介となっています。こうした比率も、私どものサービスを評価いただければこそと、自負しています」
購入前の物件確認について、首都圏在住の投資家は、本業の出張の際などに時間を割いてくれるケースが多いようだと谷口氏は言う。しかし、一度同社の対応力を実感した後は、スタッフが撮影した動画などを確認しただけで買い増しに応じるケースもあるのだとか。そのサービスの手厚さ、オーナーとの確かな信頼関係が伝わるようなエピソードである。
「遠方の投資家の方々にも、失敗しない資産運用を実現していただきたい。そのための努力を続けていきたいと思っています。私どもの営業スタッフを信頼し、投資してくださるオーナー様は、皆様成功されています。これは自信をもってお伝えできる私どもの実績です。今後のさらなる発展が期待できる大阪へ目を向け、分散投資を検討されている方は、ぜひ私どもの物件にご注目ください」
