舞台は再び「目黒」…絶大な支持を受ける「共同出資型不動産」シリーズ新商品の全貌

共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズを手掛ける株式会社コスモスイニシアは、第5弾に続き第6弾も「東京・目黒」の物件を選んだ。同じエリアで連続して商品を展開するのは初めての試みだという。双方にはどのような違いがあるのだろうか。同社ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課課長の北島祐二氏と同課の呉賢知氏に、新商品の概要とともに伺った。

 

「セレサージュ」シリーズ第6弾がついに登場

 

2017年より「セレサージュ」シリーズの販売を開始した株式会社コスモイニシア。投資家たちは、表参道や代官山など、都内の一等地エリアに共同出資型不動産を誕生させる同社に、熱い注目を注いでいる。

 

「セレサージュ目黒ウェスト」周辺マップ
「セレサージュ目黒ウェスト」周辺マップ

 

2021年9月にはJR「目黒」駅の東側に「セレサージュ目黒イースト」の販売を開始。さらに2021年11月には、同じ「目黒」駅の西側に「セレサージュ目黒ウェスト」の販売を開始した。

 

株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課 課長 北島祐二氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課 課長 北島祐二氏

北島「目黒から大崎にかけては島津山 (しまづやま) 池田山 (いけだやま) 花房山 (はなぶさやま)、御殿山 (ごてんやま) 八ツ山 (やつやま)と『城南五山』と呼ばれる高級邸宅街があり、また目黒から恵比寿ガーデンプレイスにかけては、いまなお『長者丸』の名を残す都内屈指の高級住宅街が広がります。

 

また目黒はオフィス・商業エリアと住宅エリアのバランスが整った街です。このため、コロナ禍のように特殊な状況下でも、地価の変動が起きにくい。投資対象としての安定感が高いエリアです」

 

呉「新しい共同出資型不動産を求めているお客様から『次はどこに作るの?』という質問を数多くお寄せいただきました。最寄り駅が山手線​である『セレサージュ』シリーズの物件をご用意するのは、意外にも初めてでした。また同じエリア内でほぼ同時期に、2つの商品を提供させていただく機会も初めてのことです」

 

「セレサージュ」シリーズ新商品、注目のポイント

 

それでは次に「セレサージュ目黒ウェスト」の特徴を紹介してもらうことにしよう。

 

北島「目黒駅西口から徒歩3分程度、権之助坂の近くに位置する物件です。土地面積380平米を有する4階建全4区画の商業ビルで、すでにテナントが営業中であり、レディースクリニックから有名焼肉店まで、バラエティ豊かなラインナップとなっています」

 

呉「基本的な商品の仕組みはこれまでの『セレサージュ』シリーズ、そして『セレサージュ目黒イースト』と変わっていません。ご購入は1口500万円、2口1,000万円からで、満室時の利回りは3.05%を想定しております。市場では利回りが2%台の商品もありますが、当社では満室時の分配金利回り3%台が実現可能な物件を提供することを目指しています」

 

「セレサージュ目黒ウェスト」商品概要

 

「セレサージュ目黒ウェスト」は、「セレサージュ目黒イースト」に比べ、横に大きく広がった物件だ。ワンフロアの大きさは賃料へ反映されるため、参入可能なテナントも絞られていく。その結果、与信の高い安定感のあるテナントが集まっている印象だ。

 

また土地評価の観点からも「セレサージュ目黒ウェスト」は注目だ。募集総額も30億円超と規模が大きく、募集口数も654口とシリーズ最多を誇る。

 

株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課 呉賢知氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課 呉賢知氏

呉「お客様から『セレサージュ目黒ウェスト』と『セレサージュ目黒イースト』、どちらを選ぶべきかという声が挙がりそうですが、双方を比較しながら、ぜひ検討いただきたいです。『セレサージュ』シリーズはそもそも、お客様のポートフォリオ全体の独占を目指した商品ではありません。さまざまなタイプの投資商品を組み合わせ、各商品のリスクを意識したうえで、様々な商品をもって、資産形成を進めていただければと考えています。

 

また同じ目黒とはいえ、『セレサージュ目黒ウェスト』と『セレサージュ目黒イースト』は趣の異なる商品です。お客様によっては双方購入いただくことで、より理想的なポートフォリオになることも考えられます」

 

北島「共同出資型不動産のメリットは『一等地の優良不動産を少額から保有できること』『一等地の優良不動産で分散投資が容易にできること』に尽きるのではないでしょうか。同じ目黒内でも個性の違う商品をご用意できましたので、投資家の皆様からどのような反応をいただけるのか、私どもも楽しみにしております」

 

相続税対策にも有効な「セレサージュ」シリーズ

多くの投資家が少しずつ出資することで不動産を購入し、運営から得られた収益を出資に応じて分配するのが、共同出資型不動産だ。株式会社コスモイニシアが販売する「セレサージュ」シリーズは任意組合型のため、賃貸運営や建物管理を同社にお任せできる。投資家は年2回の配当金受け取り、確定申告を行うだけで良い。

 

呉「相続の際の財産については、通常の不動産と同様の、資産圧縮効果だけでなく、口単位での分割購入・売却ができるため、譲渡や相続の際に分割しやすいことが最大のメリットです」

 

たとえば3億円の1棟不動産を持っているとしよう。仮に3名の相続人へ均等な遺産分割を実現させようとすると大きな手間がかかる。また不動産の特性上、完全な平等を実現するのはかなり難しい。しかし、1口500万円の共同出資型不動産を60口保有していれば、相続人ひとりに対し20口という公平な遺産分割が実現できる。争族対策として、今ある不動産を売却し共同出資型不動産の購入を検討する人が多いのも納得だ。

 

北島「日本は今後、超高齢社会のピークを迎えると言われており、今後より多くの相続案件が発生するでしょう。その過程で、『現金資産がなく相続税が払えない』『不動産は手間がかかるから相続したくない』というケースも今よりも増えていくと考えられます。共同出資型不動産は相続人の方にとって、容易に分割できることから、負担の軽い遺産となる可能性を秘めています。相続を見据えて資産運用を検討されている方は、ぜひ『セレサージュ』シリーズにご注目いただきたいですね」

 

 

株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 ソリューション二部
投資運用商品課 課長 宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター

1982年長崎県五島市生まれ。2008年東京大学大学院工学系研究科建築学専攻卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。入社以来、投資用不動産開発、不動産仲介事業、分譲販売事業、投資用不動産開発コンサルティング、全社ブランディング、投資用不動産業務部門統括等、多くの事業を担当。現在は、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の事業計画立案から事業化、販売、運営にまで携わる。

著者紹介

株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 ソリューション二部
投資運用商品課 宅地建物取引士 

1994年東京都足立区生まれ。2019年立命館アジア太平洋大学アジア太平洋学部卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。入社から現在に至るまで、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の販売及び運営に従事する。日・英・韓・中の4ヶ国語のマルチリンガル。

著者紹介

連載不動産投資×相続対策の決定版「共同出資型不動産」…「東京・目黒」の可能性