富裕層から絶大なる支持を受ける「共同出資型不動産」…なぜ新商品の舞台は「目黒」なのか?

近年、資産防衛法のひとつとして富裕層から支持を集める「共同出資型不動産(不動産小口化商品)」。不動産投資のリスク低減のほか、相続等の資産承継にも有効と、そのメリットは大きい。共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズを手掛ける株式会社コスモスイニシアは、シリーズ第5弾として「東京・目黒」の物件を選んだ。不動産投資を考えた際、目黒にはどのような魅力があるのだろうか。同社ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課課長の北島祐二氏と同課の呉賢知氏に、新商品の概要とともに伺った。

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城南五山や長者丸を擁す、目黒の閑静な高級住宅街

株式会社コスモスイニシアは2017年より、共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズの販売を開始。表参道や代官山など、都内一等地エリアの良質な共同出資型不動産を提供してきた。そして新商品の立地は、目黒。まず街の概況をどう見ているのだろう。

 

株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部アセットコンサルティング一部投資運用商品課 課長 北島祐二氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課 課長 北島祐二氏

 

北島「今回の物件はJR山手線目黒駅の東側にあります。エリアは江戸時代から大名屋敷の街として栄えてきた歴史を持ち、高台の邸宅地は『城南五山』の一角を占めています。また恵比寿ガーデンプレイスへと続く高級住宅地は、かつての地名である『長者丸』がいまも通称として残るほど、静謐な雰囲気を維持しており、都内有数の高級住宅街として知られています

 

呉「目黒駅周辺は、アマゾンジャパン本社を筆頭に、多くの企業が拠点を構えるビジネスエリアとしての顔も持ちます。JR山手線のほか、東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線、東急目黒線も乗り入れ、それぞれの沿線の一日平均乗車数を合わせると、目黒駅の1日の平均乗車数は36万人以上を誇ります」

 

商業地単価でいえば、近隣の渋谷、代官山に軍配が上がる。しかし目黒はオフィス・商業エリアと住宅エリアのバランスが絶妙に整った街だといえる。

 

北島「こうした街の特性は、地価にも表れます。たとえば商業が中心の街は、好景気による影響やコロナ禍のような特殊な要因による影響を受けやすい立地ですが、目黒は住宅と商業のどちらにも振り切っていないので、変動が起きづらい。長期的な投資目線で見た時、その安定感は魅力となります」

 

コロナ禍、東京都心でも地価は下落したが、目黒駅を含む目黒区、品川区の変動率は小さかった
コロナ禍、東京都心でも地価は下落したが、目黒駅を含む目黒区、品川区の変動率は小さかった

 

株式会社コスモスイニシアでは、専門の物件仕入れ部門が膨大な物件情報を精査している。将来に渡り安定した賃貸需要が見込めるか、長期的に物件価値が維持される適切なエリアであるか。不動産投資である以上、エリアの価値や将来性が重要であることに変わりないが、とりわけ「セレサージュ」シリーズに関しては、その点を厳しく見ている。プロフェッショナルの確かな選択眼により、目黒は選ばれている。

 

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安定した利回り…資産防衛に最適な共同出資型不動産

次に新商品となる「セレサージュ目黒イースト」の特徴を紹介してもらうことにしよう。

 

株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部アセットコンサルティング一部投資運用商品課 呉賢知氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部ソリューション二部投資運用商品課 呉賢知氏

 

呉「今回は『セレサージュ』シリーズの第5弾ということで、基本的な商品の仕組みはこれまでと変わっていません。一口500万円、最低二口から購入可能となっており、満室時の利回りは3.27%を想定しております。不動産小口化商品は、参画する事業者も増えており、市場で販売される商品も増えております。分散投資という観点ではお客様にとってよい市場環境になっていると考えられ、その中で弊社は、満室時の分配金利回りが3%台を実現しうる商品をご提供していきたいと考えています」

 

北島「『セレサージュ目黒イースト』は、目黒駅東口から徒歩5分程度で、高級住宅街が広がるエリアの入口付近に位置しています。建物は2020年9月に竣工し、地下1階から9階までの全10区画で構成されています。そのうち8区画はすでに営業中でして、富裕層顧客をターゲットとしたテナントを中心にご入居いただいています」

 

高級住宅街を背景にする目黒らしい業種が並ぶ「セレサージュ目黒イースト」。エリアはもちろん、物件にふさわしいテナントがあってこそ、安定的な運用が実現する。この点においても同社がもつ選択眼が効いている。

 

「セレサージュ目黒イースト」商品概要

 

そもそも共同出資型不動産は、多くの投資家が少しずつ出資することで不動産を購入し、運営から得られた収益を、出資に応じて分配する仕組みとなっている。セレサージュシリーズは任意組合型のため、賃貸運営や建物管理は、コスモイニシアに一任可能。投資家は年2回の配当金受け取り、確定申告を行うだけで済む。また1棟不動産を分配するより、はるかに明快な分配が実現しやすい商品のため、相続等の資産承継にも有効だ。

 

「セレサージュ」シリーズのシステム

 

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共同出資型不動産ニーズの高まりへ、真摯に対応

呉「本商品をお求めいただく方々の資産の状況はさまざまですが、資産の分散に活用されることが多いですね。なかには『不動産投資は初めて』という方もいらっしゃいます。『良い立地なのに、共同出資型不動産は手が届きやすいから』と関心を持ってくださっています」

 

ポートフォリオは多様なほうがリスク低減につながるというのが投資の原則。しかし都心の不動産は高止まりしており、多様性を維持するのは難しい。そこで共同出資型不動産を活用すれば、リスク低減も容易だというわけだ。このような背景から、新しい共同出資型不動産を待ち望む富裕層は多い。同社がこれまでに販売を開始した「セレサージュ」シリーズはほぼ完売という事実がニーズの高さを証明している。

 

北島「実は今回の『セレサージュ目黒イースト』と同時進行で、同じ目黒駅での次なる商品の販売準備も進めております。同じ目黒駅ではあるものの、『セレサージュ目黒イースト』とは趣を異にする商品となる予定です。すべての不動産投資において、リスクがない商品は存在しません。であるからこそ、ポートフォリオの分散を可能にした共同出資型不動産にて、お客様の資産形成の一助になる商品をご提供し続ける。『セレサージュ』シリーズでは、このようにして、お客様と共に事業をできればと考えています」

 

 

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株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部
投資運用商品課 課長 宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター

1982年長崎県五島市生まれ。2008年東京大学大学院工学系研究科建築学専攻卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。入社以来、投資用不動産開発、不動産仲介事業、分譲販売事業、投資用不動産開発コンサルティング、全社ブランディング、投資用不動産業務部門統括等、多くの事業を担当。現在は、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の事業計画立案から事業化、販売、運営にまで携わる。

著者紹介

株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部 
投資運用商品課 宅地建物取引士 

1994年東京都足立区生まれ。2019年立命館アジア太平洋大学アジア太平洋学部卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。

入社から現在に至るまで、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の販売、運営に従事している。

著者紹介

連載不動産投資×相続対策の決定版「共同出資型不動産」…「東京・目黒」の可能性