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なぜ富裕層は「1棟投資不動産」に投資するのか？
不動産投資には様々な種類があるが、最もポピュラーなものとして、大きく「1戸から行えるマンション投資（※以降、マンション投資）」と「1棟投資」に分かれる。マンション投資であれば会社員でも行っている人はいるが、1棟投資となると購入額が1～2桁ほど違うため、投資できるのは富裕層が中心となる。
金額の大きい1棟投資には「大きな収益額が得られる」「マンションを複数所有するよりも手間が省ける」「ステイタスが得られる」など、さまざまなメリットがある。しかしマンション投資と比較して流動性が低いことや管理の難しさなど、気になるデメリットも多い。それでも富裕層の多くは1棟投資を選ぶ。その理由を前田氏は「オーナーの意向ですべてを決定できる」という、1棟投資ならではの特徴にあると語る。
「マンション投資か1棟投資か、それぞれ好みがあるでしょうが、1棟投資不動産であれば、建物名から修繕のタイミングまで、すべてがオーナーの采配次第です。管理組合の話し合いなどに煩わされない自由度の高さも、富裕層の方々には魅力的に映るのでしょう」
また相続税対策として1棟投資不動産を購入する富裕層は多い。不動産の時価と不動産の相続税評価額とのギャップにより、相続税を抑えられるというものだ。しかし実際に相続が発生した際、1棟投資不動産はトラブルの元凶になることも多い。
「故人が所有していた1棟投資不動産を『次は誰が受け継ぐか』という問題が相続人の間で発生します。誰かひとりが受け継ぐのか、それとも共有名義にするのか、他の財産とのバランスはどう取るのか、などなど。分割しにくい故になかなか話はまとまらず、この段階で相続が『争族』へ発展し、親族間の裁判へ持ち込まれることは珍しくありません。
相続を見据えて1棟投資不動産を購入したとしても、それは相続税対策であって、遺産分割対策にはなっていないことが往々にあるのです」
1棟投資不動産が内包する相続時のリスク
収益額が大きいだけに、1棟投資不動産の相続時のリスクは想像に難くないが、前田氏に詳しい話を伺うと、その殺伐とした内容に改めて驚かされる。
「1棟投資不動産を引き金とした相続争いは、『資産として分割が難しい』ことが原因といえるでしょう。相続は法律に従って分割するのが基本ですが、不動産と現金など、資産の比重がアンバランスであれば、遺産分割で不平等が生じます。
こうした場合、不動産を相続する相続人が、他の相続人に分割分を現金にて支払うことで解決できますが、1棟投資不動産の場合、支払額も大きくなります。『不動産を手放さないと現金を用意できない』という場合、相続人の間で折り合いがつかず、トラブルに発展してしまいます」
経験のない方は「1棟投資不動産を共有名義にすれば解決するのでは？」と考えたくもなるが、問題はそう簡単ではないようだ。
「たとえば兄弟で1棟投資不動産を相続したという場合、あとあと、兄が『売却して現金化したい』と考えても、弟が承諾しない限りは売却できません。また相続の段階で『弟は相続税を支払えるが、兄は支払えない』といったケースもあります。
こうした問題を双方が納得する形で解決するためには、充分な話し合いが必要です。しかし相続税は、相続発生を知った日の翌日から10ヵ月以内に申告・納付しなければなりません。時間的な余裕のなさから、問題は大きくなってしまいがちなのです」
このように1棟投資不動産は相続トラブルの火種となる「負の遺産」となってしまう可能性を孕んでいる。また納税負担の大きさも、充分に考慮しておく必要があるだろう。被相続人として「1棟投資不動産があれば、次世代に遺す資産は充分」と考えていたとしても相続税の納付対策が不十分で、相続人に負担をかけてしまっては本末転倒だ。
「私が存じ上げている方の中には、親から遺された1棟投資不動産を含む資産が莫大で、分割協議で親族と揉めてしまい、手持ちの現金が無かったので『相続税を払うために自宅を売却し、分割協議が終わるまで狭いアパート暮らしを強いられた』というケースもありました。資産家の方ほど、次世代に遺す資産については、よく検討する必要がありそうです」
1棟投資不動産の相続…デメリット解消の術は？
遺産分割のしにくさが問題となる1棟投資不動産。相続を見据えて購入したものでも、生前整理と称して手放すケースが増えている。「相続トラブルを避けたいなら、1棟投資不動産は遺産分割しやすいよう現金化しておいたほうがいい」と主張する専門家も多い。
しかし、もし相続や所得税対策に適した1棟投資不動産やマンションがあったとしたら、どうだろう？
オーナーが元気なうちは1棟投資不動産のメリットを存分に享受し、相続が発生した際には相続税の圧縮効果を存分に発揮。さらに相続人同士で不動産を平等に分割できる。また、減価償却費を活用して所得税対策をする……。そんな理想的な1棟投資不動産とそれを小口化した商品が、明和地所株式会社からの提案である。
「弊社がこのたびご用意した1棟投資不動産は、『1棟建物を区分登記された状態で所有する」というものです。遺産分割や売却を円滑に進めることが可能で、相続税を含む税金対策にも繋げられます。またそれを小口化した商品の販売も予定しています」
1棟投資不動産の相続デメリットが一気に解決できそうな、明和地所株式会社の提案とは？ 次回はその詳細について、前田氏に話を伺っていく。
