「共同出資型不動産×豊洲」が最強の相続対策になるワケ

これまで「代官山」「表参道」「中目黒」と、都心の一等地で展開してきた共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズだが、新しい舞台として選んだのは、湾岸エリアである「豊洲」。エリア完結型の街であり、withコロナ時代を見越しての選択だったという。今回は同商品の開発に関わった、株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部アセットコンサルティング一部投資運用商品課 課長の北島祐二氏と呉賢知氏に新商品の概要と魅力について伺った。

シリーズ第4弾「セレサージュ豊洲」の物件概要

株式会社コスモイニシアが開発・販売する共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズ。今回リリースされる「セレサージュ豊洲」は、どのような特徴を備えているのだろうか。

 

 

[図表1]豊洲周辺図
 

呉「物件は、東京メトロ豊洲駅から徒歩3分という好立地に位置しています。銀座や日比谷といった都心にもつながる晴海通りに面し、角地に位置しています。このため高い視認性を誇ります」

 

株式会社コスモスイニシアソリューション事業部・投資運用商品課長 北島祐二氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部アセットコンサルティング一部投資運用商品課 課長 北島祐二氏

北島「視認性の高さは、テナントリーシング力に直結します。実際に多くの企業からご応募いただきました。豊洲は高層ビルや大型商業施設が立ち並ぶエリアのため、『セレサージュ豊洲』程度の中規模物件は、逆に希少性を発揮します。今後も高いニーズを保ち続けるでしょう」

 

また大和ハウスグループの同社は、これまでにディベロッパーとして多くの大型分譲マンションを手がけてきた実績がある。そのため建物そのものへの安心度も高い。

 

呉「専属チームが、設計段階から竣工までの工程を通し、図面や躯体、仕上げ、そして設備の観点から段階的な検査を実施しています。長期運用に耐えうる品質実現や性能向上のため、厳しい管理体制を整備しているのです」

 

[図表2]「セレサ―ジュ豊洲」商品概要

 

都内でも人口増加が著しい豊洲エリアの安定稼働型商品

では実際に「セレサージュ豊洲」を、投資対象としてみていこう。まず「共同出資型不動産」とは、ひとつの不動産を小口化する方法を指している。多くの投資家が少しずつ出資することで不動産を購入し、運営から得られた収益を出資に応じて分配する仕組みだ。セレサージュシリーズは1口500万円(消費税等込)という価格設定で、購入は2口から受け付けている。

 

北島「都心不動産は資産価値が高い一方で、1棟の不動産であれば数十億円規模の投資が必要になることが多く、誰にでも手が届くものではありません。小口購入であればコストを抑えながら、都心不動産のメリットを享受できます。

 

また昨今、人気が高まった豊洲ですが、居住者の多くが子どものいるファミリー層です。定住率が高い層であり、豊洲地区では今後も高い人口増加が推測されます。そして『セレサージュ豊洲』は周辺の居住者向けのテナントで構成されているので、長く安定した収益を得られると考えています」

 

新たに豊洲の不動産をポートフォリオに組み込むことのメリットも大きいという。

 

株式会社コスモスイニシアソリューション事業部・投資運用商品 呉賢知氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部アセットコンサルティング一部投資運用商品課 呉賢知氏

呉「お客様のなかには、代官山、表参道、中目黒と、最小単位ずつ買われている方もいらっしゃいます。これらの街と豊洲は異なる特性をもったエリアです。豊洲の不動産を組み入れることで、ご自身のポートフォリオのなかで資産の多様化を図ることができ、リスク分散につなげることができます」

 

「セレサージュ」シリーズは、賃貸運営や建物管理をコスモイニシアが一手に引き受けてくれる。このため投資家は配当金を年2回受け取り、確定申告を行うだけで済む。ただし出資した持分に抵当権は付かないので、自己資金での全額購入が前提となっている。

 

呉「入居者対応や賃貸募集などの運営管理は一括して弊社が行うため、一般的な不動産とは異なり、手間がかからずに済むのが共同出資型不動産の特徴であり、また多くの投資家様にメリットとしてあげていただいております」

 

購入目的の半数を占めるのは「相続対策」

「セレサージュ豊洲」のような共同出資型不動産は、相続対策向けの商品でもある。たとえば1億円の不動産1棟を4名が相続する場合、厳密な分割はなかなか実現しにくい。しかし1口500万円の共同出資型不動産を20口購入しておけば「5口ずつ」という明快な分配が、スムーズに実現するのだ。

 

呉「皆様の購入目的のなかで多いのは相続対策です。これまで『セレサージュ』シリーズを購入した投資家様のなかにも、実際に相続で活用された方がいます」

 

北島「不動産が引き金となる相続トラブルが多いことは知られていますが、そこには分割のしにくさがあります。その点、共同出資型不動産であれば分割しやすく、相続トラブルのリスクを抑えることができるのです」

 

持分については、口数単位で運用期間中の売却可能。コスモスイニシアに売却の手伝いを依頼することもできるし、自分で購入希望者を探してもいい。

 

しかし「セレサージュ」シリーズは、キャピタルゲインを狙って売買することに向いている商品ではなく、確実にインカムゲインを得る長期の投資商品であり、さらに相続対策も兼ねることができる。長期保有を目指したほうが、「セレサージュ」シリーズがもつメリットを最大限享受できるといっていいだろう。

 

年に1~2件のペースで、リリースを続けているコスモイニシアの「セレサージュ」シリーズ。購入申し込みが始まった「セレサージュ豊洲」はもちろん、今後の展開に投資家からの熱い注目が集まりそうだ。

 

株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部
投資運用商品課 課長 宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター

1982年長崎県五島市生まれ。2008年東京大学大学院工学系研究科建築学専攻卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。入社以来、投資用不動産開発、不動産仲介事業、分譲販売事業、投資用不動産開発コンサルティング、全社ブランディング、投資用不動産業務部門統括等、多くの事業を担当。現在は、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の事業計画立案から事業化、販売、運営にまで携わる。

著者紹介

株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部 
投資運用商品課 宅地建物取引士 

1994年東京都足立区生まれ。2019年立命館アジア太平洋大学アジア太平洋学部卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。

入社から現在に至るまで、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の販売、運営に従事している。

著者紹介

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