なぜ都心型・共同出資型不動産で「豊洲」が選ばれたのか?

都心不動産を低コストで所有でき、相続対策にも有効だと富裕層を中心に注目を集めている「共同出資型不動産(不動産小口化商品)」。これまでに代官山、表参道、中目黒と、都心の一等地で共同出資型不動産商品「セレサージュ」シリーズを開発・販売してきた株式会社コスモスイニシアは、新商品の舞台として湾岸エリアの豊洲を選んだ。その真意はどこにあるのか? 同社ソリューション事業部アセットコンサルティング一部投資運用商品課 課長の北島祐二氏と呉賢知氏に話を伺った。

児童数1,000人前後の小学校が複数存在する希少エリア

都心不動産は資産価値が高い反面、相続時に分割が難しかったり、管理・運営が手間だったりと、様々な懸念がある。そのようななか、近年注目を集めている任意組合型の共同出資型不動産は、対象物件の所有権を複数の投資家が共有持分として直接保有でき、口数単位での分割購入や売却が可能と、都心不動産への投資の際の懸念を払拭してくれる。

 

大和ハウスグループの株式会社コスモイニシアは、これまで都内の一等地である表参道、代官山、そして中目黒に共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズを開発・販売してきた。同シリーズ第4弾として発売されたのが、これまでの立地とは大きく異なる湾岸エリアの豊洲だというから驚きだ。

 

「セレサージュ」シリーズのシステム



 

株式会社コスモスイニシアソリューション事業部・投資運用商品 呉賢知氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部投資運用商品課 呉賢知氏

呉「今回は敢えて趣を変えています。表参道や代官山といった一等地は、来街者の多いエリアです。物件のテナントもアパレルなどの物販やビューティサロン、そして飲食店で構成してきました。しかし今回は、周辺エリアの居住者に向けたサービスを提供するテナントがラインナップされています」

 

 

東京都江東区に位置する豊洲は、近隣の有明や晴海、そして月島などに連なる湾岸エリアの一部として認知度が高い。1980年代までは工業エリアとして栄えた歴史を持つが、1990年代から区画整理が始まり、高層オフィスビルやタワーマンションが数多く建設されるようになった。2020年1月1日現在の人口は、3万7,708人。過去20年間に渡り、人口は増加の一途をたどってきた。

 

北島「豊洲は東京有数の繁華街である銀座から、4km圏内に位置しています。ショッピングモールやホームセンターなど生活に便利な施設から、大学キャンパスなど教育機関も充実し、ファミリー層の流入が顕著です。生活に必要な施設がすべて揃っているので、たとえば今回のコロナ禍のように行動が制限されるようなことがあっても、すべてをエリア内で完結させることができます。withコロナの時代にも適応可能な街だといえるでしょう。少なくとも今後10~15年の間に、豊洲の勢いが衰える可能性は低いとみています」

 

来年完成予定の「セレサージュ豊洲」の近隣には、児童数約1,000名前後という大型小学校が複数存在している。少子化に悩まされる現在の日本の中で、かなり希少なエリアであることは間違いないだろう。

 

「埋立地ならではの懸念点」は払拭が可能

エリア外から多くの来訪者を集め、きらびやかな夢を提供する表参道などの一等地とは異なり、豊洲は職住近接の堅実な存在感を示している。しかし大正後期から昭和前期にかけて埋め立てたエリア。「投資用不動産の対象として、不適当なのではないか」という懸念を持つ人もいることだろう。 

 

株式会社コスモスイニシアソリューション事業部・投資運用商品課長 北島祐二氏
株式会社コスモスイニシア ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部投資運用商品課 課長 北島祐二氏

 

北島「確かに豊洲で投資用不動産を取り扱うことに、お客様から心配の声があがることは考えました。しかし豊洲はこれまでに大規模な開発や生活環境整備を経てきたエリアです。地震に対し何の対策も講じていないはずがありません。一例をあげると、埋め立てエリアに建物を建築する際には基盤に何十メートルもの長さに及ぶ杭が打ち込まれます。

 

対して地盤の堅固なエリアに建物を建築する際は、ベタ基礎の工事だけが行われます。それぞれの土地に応じて建築基準法が定められているわけですから『どちらが安全か』という議論に、あまり大きな意味はないのです。投資である以上、リスクとリターンの双方をみて、そのバランスが良い商品を選んでいただきたいと考えています」

 

呉「大地震が発生した際、高いリスクとして考えられるものに、火災もあります。その点豊洲は、近年の災害対策に基づき開発整備されているので、火災リスクは低いと考えてよいでしょう」

 

東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」でも、豊洲の地震に対するリスクを、危険性が最も低い“ランク1”と評価している。「湾岸エリア=地震リスクが高い」というのは、先入観によるところが大きいといえる。

 

ハイセンスな街として注目を集める代官山、日本でも有数の商業地である表参道、高級住宅地としても人気の高い中目黒、そして近年、開発著しい豊洲という街を見出したコスモイニシアの「セレサージュ」シリーズ。次回はその物件概要と投資価値について、より詳しい話を伺う。

 

株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部
投資運用商品課 課長 宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター

1982年長崎県五島市生まれ。2008年東京大学大学院工学系研究科建築学専攻卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。入社以来、投資用不動産開発、不動産仲介事業、分譲販売事業、投資用不動産開発コンサルティング、全社ブランディング、投資用不動産業務部門統括等、多くの事業を担当。現在は、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の事業計画立案から事業化、販売、運営にまで携わる。

著者紹介

株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 アセットコンサルティング一部 
投資運用商品課 宅地建物取引士 

1994年東京都足立区生まれ。2019年立命館アジア太平洋大学アジア太平洋学部卒、同年株式会社コスモスイニシア入社。

入社から現在に至るまで、不動産特定共同事業(任意組合スキーム)の販売、運営に従事している。

著者紹介

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