欧米の投資家が「ジョージア・ホテル投資」に熱視線を送る理由

日本人にはあまり馴染みのない国だが、実質利回り20%という高利回りで、欧米の投資家を中心に注目を集めるジョージア。なかでも近年、支持が高まっているのがホテルへの投資だという。日本でジョージア不動産を扱う数少ない会社、Beograd Consulting Group(ベオグラード コンサルティング グループ)埜嵜雅治CEOに、ジョージア観光の現状とホテル投資について伺った。

好調なインバウンド…注目はSNSで話題の山岳リゾート

――実質利回り20%という高利回りが期待できる「ジョージア不動産投資」ですが、どのような投資先があるのでしょうか?

 

ジョージアでは、首都・トビリシと人気観光地の「バドゥミ」の不動産が投資先として挙げられます。トビリシは、マルコ・ポーロが「絵に描いたように美しい」と称えた街で、人口は110万人ほどです。地下鉄が2路線走り、グルジア鉄道のトビリシ中央駅では、隣国のアゼルバイジャンやアルメニアを結んでいます。パドゥミは黒海に臨む港町で、保養地としても知られています。

 

ご案内しているのは、レジデンスやホテル、オフィスで、区分投資が中心です。ジョージアは「ビジネス環境ランキング」(世界銀行・IFC「Ease of doing business index」による)で世界第6位に選ばれています。また法人税のメリットも大きいことから、世界中のスタートアップからの注目度が上昇しています。今後、オフィス需要はさらに増えていくかもしれません。

 

種類が異なっても、わたしたちの考えは同じで、重要なのは「不動産価格の上昇」ではなく、「賃料価格の上昇」です。賃料の上昇が期待できる物件であれば、良い物件だと判断し、みなさまにご案内しています。

 

たとえば、年間の実質利回りが20%の物件の賃料があがれば、利回りは何十%にも跳ね上がります。ジョージアの不動産の場合、その可能性が高く、キャピタルゲインを狙うよりも、インカムゲインを狙うほうが投資メリットは大きいと考えています。

 

首都、トビリシ(上)と、バドゥミ(下)
首都、トビリシ(上)と、バドゥミ(下)

 

――さまざまな投資先があるジョージア不動産ですが、そのなかで注目しているのはどのような不動産ですか?

 

わたしたちが最も注目しているのは、ホテルへの投資です。ジョージアは人口400万人程度の小さな国ですが、そこを訪れる観光客は年々増加し、現在、年間900万人ほど。しかもそのほとんどがヨーロッパからの観光客で、アジアにはリーチできていません。アジアからの観光客も取り込んでいけば、近い将来、海外からの観光客数は1,500万人に達するといわれています。観光客数が増加傾向にあることからも、ホテルの宿泊料、つまり投資家にとっては賃料の上昇が見込めるわけです。

 

ヨーロッパからの観光客はバカンスの習慣があることから、長期滞在が多いのが特徴です。ホテルの区分投資(客室1室への投資)は、5万米ドル程度からと、非常にリーズナブルです。ヨーロッパの観光客のなかには「こんなに良いホテルが、こんな金額で買えるんだ」と、パッと購入する方も多いと聞きます。

 

そのなかで注目のエリアが、グダウリです。ヨーロッパでは知られた山岳リゾートですが、昨今はSNSでさらに人気を呼び、観光客数は5倍に増えました。ここの魅力は標高の高さで、山頂は3,200m、だいたい富士山と同じくらいの高さです。そこまでリフトで行けます。そのようなところは、世界中を探しても、グダウリだけです。

 

またジョージア政府は、2030年に冬季五輪を招致しようと力を入れています。グダウリの山岳リゾートは、開発当初から国際大会を見据えて開発計画が立てられてきました。そのプランニングは、今まで多くの冬季五輪誘致のプロデュースをしてきたカナダの「Ecosign Mountain Resort Planners」が手がけています。そのことからも、グダウリが質の高いリゾートであることは明らかです。

 

ホテル、そのものはジョージア資本ですが、運営は、たとえばザ・リッツ・カールトンなどのブランドで知られるマリオットインターナショナルなど、世界でラグジュアリーホテルを運営する企業です。投資先が世界的企業が運営するホテルというのも、投資家としては安心できる材料になるのではないでしょうか。

 

グダウリの山岳リゾートは、冬だけでなく、夏も人気が高い
グダウリの山岳リゾートは、冬だけでなく、夏も人気が高い

 

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新型コロナで観光客ゼロ=最大の投資機会

――日本では新型コロナウイルスの影響で、好調だったインバウンド需要が壊滅的になっています。観光に支えられるホテルへの投資に大きなリスクを感じる投資家は多いと思います。

 

現在(2020年4月9日)、ジョージアでは非常事態宣言が出され、国境は閉鎖され海外からの観光客がゼロになりました。しかし問題が終息すれば、確実に観光客は戻ってきます。特にジョージアでは、多くのヨーロッパ人がホテルの1室を所有しているので、確実に戻ってきます。また歴史、たとえばスペイン風邪のパンデミックを振り返ると、不況のリバウンドで好景気を迎えています。今回のコロナ・ショック後も、同じようなことが起きると予測されています。

 

そしてジョージアの不動産開発業者は、それまで黙っていても売れる状態から、外国人観光客がゼロになったことで、売り先がなかなか見つからない状況に陥っています。投資家に有利な状況だといえるでしょう。

 

もう1つ、安心いただける材料としては、わたしたちが提示している実質利回りの数字は、とても厳しい状況を想定した際の数字です。たとえばホテルであれば、稼働率が重要になりますが、閑散期は2日しか稼働しなかった場合で計算しています。ハイシーズンでどこのホテルも満室という状況でも月の1/3は空室、という状況を見越して計算しています。それでも実質利回り20%と提示できるわけですから、いかに、ジョージアの不動産投資が投資家にとって魅力的か、おわかりになるでしょう。

 

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著者紹介

連載驚異の高利回り!日本人の知らない「ジョージア不動産」最新事情