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「ワンルーム」と「一棟不動産」投資の明確な違い
収益不動産は、さまざまな観点から分類ができます。まず建物の種類ではRC（SRC）造と木造があります。建築タイミングでは新築と中古、所有の仕方では１棟所有と区分所有に分けられます。これらを組み合わせて、個々の物件が成り立っていますが、それぞれに特徴があり、メリット、デメリットがあります。では、何をどう買うのがいいのでしょうか？
私は自分の仕事を「不動産物件を売買すること」だとは考えていません。私たちの真の目的は「お客様に最適な資産運用のお手伝いをすること」であり、不動産を買っていただくのは、いわばその手段に過ぎないと考えています。もちろん商売ですから、買っていただくに越したことはないですが、お客様によって、今は不動産を買わないほうがいいと思えば、はっきりと「いまは買わないほうがいいですよ」とアドバイスをします。
その観点からいうと、どんな収益物件を買うのがいいかは、実はその投資家の資産、収益状況と、そこから導き出される目的次第ということになります。
代表取締役 中込章夫氏
たとえば、ワンルームマンション投資などの区分所有について考えてみます。これは、キャピタルゲインや、家賃による収益が主な目的ではなく、減価償却費の計上による節税を目的とする人に向いています。フローの収入が多く（年収1800万円超）、減価償却による節税メリットが大きい方は、必要な減価償却額に合うように調整して、ワンルームマンションをいくつか持っておくというのは、悪い方法ではありません。
ただし、将来に向けて安定的資産を増やしていき、そこからの賃料収入によって経済的自由を得ることや、次世代に財産を残すことを主目的にする場合は、区分所有はあまり適していません。なぜなら、区分所有では土地が残らないからです。
一棟不動産投資の最大のポイントでありメリットが、最後には土地という減価しない資産が残る点です。しかも、その土地の代金の支払い（＝融資返済）には、店子さんが支払う家賃を充てていくわけです。つまり、やや大げさな表現で、「店子さんに地代を払ってもらって、タダで土地を手に入れるのが一棟不動産投資」だと言っても、それほど外れていません。
「中古アパートと新築RCマンション」どちらがお得か⁉
一棟不動産投資でも、中古アパートと新築マンションとでは、購入すべき人はだいぶ違います。いずれも、最終的に土地が残ることは同じですが、一般論としては、中古アパートは、価格が低く設備等の経費も少ないため、購入直後から多めのキャッシュフローが得られます。つまり比較的短期間でキャッシュを残しやすいのは、購入時点で稼働率が高い中古アパートでしょう。また、減価償却も早く取れます。そこで、私たちも、属性が高くても資産が少ない方が初めて、または２棟目の不動産投資をする場合、中古アパートをまず勧めます。
そして、得られたキャッシュフローのうち半分は、大規模修繕などのために積み立てておき、あとの半分は、次の物件の購入資金として残していくのが、木造アパート購入後のセオリーです。
ただし、中古アパートの場合、売却による「出口」が難しくなる点に注意が必要です。購入時の年齢にもよりますが、そのまま持ち切って、あるいは大規模修繕のタイミングで建て直してから、子どもに相続させるケースが多いでしょう。また最後は、更地にして売るという選択肢もありますが、その費用等を考えると、キャピタルゲインを得られる可能性は少ないでしょう。
一方、RCのマンションの場合は、「将来の担保価値を買う」という意味合いがあります。建物価格が高く、また設備にかかる経費も多いため、得られるキャッシュフローは相対的に低くなります。その代わり、建物の価値が減りにくいので、将来の担保価値は高いまま保たれます。また5年経った後に売却して、場合によってはキャピタルゲインを得ることも可能です。ただし、最初に購入する価格は、木造アパートよりもだいぶ高くなります。
まとめると、現代の不動産投資による資産構築の一般的なセオリーは、
①積算評価が高く、空室率の低い中古木造アパートを購入（場合によっては新築アパート）。
②賃料の半分は修繕費などの積み立て、残りを次の物件の購入資金として貯める。
③最初の物件の残債が減り、資金がある程度貯まった段階で2棟目を購入。RCマンションも視野に入れる。
となるでしょう。
資産形成のポイントは「いかに早く担保を作れるか」
2棟目購入以降の資産拡大を考える際にポイントとなるのは、実は最初の物件を買うタイミングです。
数年前のように、フルローンで年収の20倍、30倍といった融資を受けられる環境であれば、いつ買うかはあまり重要ではありませんでした。なぜなら、銀行融資がいつでも、どんな物件でも（といっては少し大げさですが）受けられたので、時間の価値をあまり気にしなくてもよかったのです。
ところがいまは違います。融資を受けられるタイミングと物件が、かなり限られます。そのため、融資を受けられる物件を早く買えば買うほど有利になります。なぜなら、早く買えばそれだけ早く融資の残債が減り、すなわち担保価値が上がり、その一方でキャッシュも増えるため、以後、レバレッジをかけた資産拡大をしやすくなるからです。
こんなことを言うと、「また不動産業者が煽っている」と思われるかもしれませんが、決してそうではありません。銀行融資の蛇口がほぼ限界まで絞られている現在、不動産による資産拡大を目指すのであれば、上記の考え方がもっとも合理的であることは、冷静に考えれば自明であると思われます。
ぜひ皆様も、厳しい融資環境だからこそ得られる価値の高い一棟不動産投資で、将来の資産形成をはじめてみてはいかがでしょうか。
