賃貸経営を円滑に行うために、サブリースを活用する方法があります。オーナーにとって、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

■サブリースとは？

賃貸物件を購入するにあたっては、金額が多額となることから多くのオーナーがローンを活用していると言えるでしょう。しかし、賃貸経営を行う中で、入居者が集まらないという空室リスクが考えられます。適切な対策をとらないと、家賃収入が得られず結果として資金繰りが困難となり、ローン返済に影響を及ぼすこともあるでしょう。

サブリースは、不動産会社やハウスメーカーが物件を借り上げて、オーナーの代わりに入居者に対して転貸することを言い、一括借り上げと呼ばれる場合もあります。サブリースをすることによって、空室リスクに備えられ、結果として安定した家賃収入につながることから、家賃保証としての意味合いを持っていると言えます。

■賃貸経営におけるサブリースの仕組み

サブリースは、オーナーと入居者の仲介役として不動産会社が入る仕組みとなっています。入居者の募集から家賃の徴収、物件の管理などあらゆる業務を不動産会社が代行するため、オーナーと入居者が直接契約するよりも、円滑な賃貸経営が可能となります。

サブリースによる賃貸経営を行う場合は、契約内容についても充分に検討する必要があります。具体的には、不動産会社や管理会社が借上料率や査定賃料をどのくらいの水準に設定しているのか、入居者との賃貸借の契約内容、空室や家賃滞納時の免責期間などがあるでしょう。

なお、管理会社が高いリスクを背負うほど、オーナーが負担する手数料も高くなる傾向にあります。また、サブリース契約を途中解約するとペナルティとして費用が発生することもあります。このように、サブリースを利用するにあたっては、仕組みを理解した上で、得られる収入にも影響があるということを念頭に置くようにしましょう。

■サブリースのメリット

賃貸経営を行うにあたって、空室リスクや家賃滞納リスクといったトラブルは、資金繰りに直接的に影響します。サブリースはプロである不動産会社が管理するため、入居者の募集から空室時の家賃保証といったサポートを受けられます。したがって、安定的に家賃収入がある点がメリットに挙げられるでしょう。

また、入居者のトラブルやクレーム対応についても、オーナーが直接かかわる必要がないため、巻き込まれるリスクが低く、スムーズな解決につながりやすいという点もメリットと言えるでしょう。サブリースを利用することで、煩わしい手続きや対応を任せられ、円滑な賃貸経営を行える点が魅力と言えます。

■サブリースのデメリット

まず、管理会社に手数料を支払うため、得られる収入が少なくなる点が挙げられます。また、物件の周辺環境や経済商況によって、管理会社が保証する借上家賃が減額される可能性もあるため注意が必要です。賃料の減額を請求できるという内容が契約書に記載されている場合があるため、必ず確認しましょう。

また、サブリース会社が破綻してしまうというリスクもあります。仮にそうなった場合、家賃保証はもちろん受けられなくなりますし、管理もオーナーが請け負うことになります。入居者の退去時に返金する敷金の返還義務も生じる可能性もあるでしょう。そのため、デメリットを避けるためにも契約内容をしっかりと確認してリスクを減らしましょう。

サブリースに代わる契約形態（一般管理契約・集金代行契約）

賃貸経営の管理を委託する契約には、サブリースの他にも一般管理契約や集金代行契約と呼ばれる契約方法もあります。

これらの契約は、入居者の募集や管理業務、クレーム対応や家賃の集金といった大家としての業務を管理会社に委託します。サブリースと違う点は、オーナーと入居者が直接賃貸経営を結ぶ点にあります。あくまで管理会社はオーナーのサポートとしての役割であると理解すると良いでしょう。

メリットには、賃料の設定をオーナーができる点や礼金による収入を得ることができるため、サブリースと比較すると高い収益を得られる点が挙げられます。しかし、デメリットもあるので注意が必要になります。具体的には、管理会社による家賃保証はないため、空室や家賃滞納があった場合に収入が減ってしまうというリスクが考えられます。さらに、退去時における原状回復工事や、設備の修繕費なども負担することになります。

サブリースにはメリット・デメリットがあるため、それぞれを理解することが賃貸経営を円滑に進めていく上で重要になります。どのような賃貸経営をしていきたいのかという目的に合わせながら、自身に合った契約方法を選ぶようにしましょう。