相続税評価額と時価の「乖離」を狙った節税方法とは?

前回は、不動産投資が相続税の節税効果を生む理由について解説しました。今回は、節税効果が高い資産を選ぶポイントなどについて見ていきます。

所有権の移転手続き自体は3日もあれば完了

収益不動産の取得は、売買契約を結んで手付金を支払えば、所有権が移転したと見なされます。所有権が移転すれば、その時点で時価に対する相続税評価額の乖離というメリットを享受することができます。例えば、自己資金(預貯金)で収益不動産を購入すれば、その瞬間、時価と相続税評価額の差の分だけ相続税資産の評価が下がり、納税予定の相続税が少なくなります。余命1カ月という方であっても、適切な収益不動産さえ見つければ、3日もあれば契約手続きは完了します。

 

ただし、先ほども説明したように、売買契約の際に「ローン特約」を付けると停止条件付きとなり、ローンの実行が確定した段階までは所有権が移転していないと見なされる可能性があります。その間に相続が発生すると、節税の効果が得られません。基本的にキャッシュで購入するか、ローンを借りる場合も「ローン特約」なしで、万が一の際は他で資金を用意する準備をした上で契約するのがよいでしょう。

相続評価額が低い「土地(更地)」「家屋」「借家」

このように、圧倒的に相続税の節税効果が高いのは不動産です。しかし、不動産なら何でもいいわけではありません。節税効果の点からは、財産評価通達による相続税評価額と時価の差が大きいものを探すのが基本です。下記の図は、不動産を中心に様々な資産における相続税評価額と時価との乖離を示したものです。

筆者の長年の経験に基づく個人的なイメージですが、例えば不動産でも無道路地や貸地は、時価に比べて相続税評価額は2倍ほどになってしまいます。持っていても資産価値は低く、相続の際には高い税負担がかかってくる不良資産の代表といえます。そのほか、「崖地」「借地権」「別荘」「不整形地」「広大地」なども、時価より相続税評価額が高い不良資産に分類されます。逆に、「土地(更地)」「家屋」「借家」などは時価よりも相続税評価額が低く、相続税対策に向いた不動産だといえます。

 

図に載っていない資産の中には、時価と相続税評価額の乖離がもっと大きなものもあります。例えば、ゴルフ場の底地です。ゴルフ場を経営する会社から、いったんゴルフ場の敷地を買い取った上で、それをゴルフ場会社に貸す契約を結びます。こうすると、購入者は底地(所有権)、ゴルフ場会社は借地権を持ち、ゴルフ場会社からは地代が支払われるのです。

 

以前、筆者がコンサルティングしたケースでは、ゴルフ場の底地を8000万円で取得し、地代は年間400万円、相続税評価額は800万円になりました。時価に比べて実に9割も相続税評価額が下がり、ネット利回りも5%になります。こういうケースはめったにありませんが、探せばそれなりにあるのです。

減価償却期間の短さを利用した動産の相続対策

筆者も企画に参画し、自らも所有している賃貸用コンテナの収益商品は、不動産ではなく動産ですが、やはり時価と相続税評価額の乖離が大きな資産の例です。1台100万円の賃貸用コンテナを借地に設置し、リース専門会社による10年の借り上げ保証付きで、年間利回りは10%程度見込めます。

 

利回りも高いのですが、賃貸用コンテナの最大の特徴は、減価償却期間が短いということです。コンテナは長さによって減価償却の期間が異なり、6m以上のものは7年、6m未満のものになると何と3年です。長さが6m未満の賃貸用コンテナは、3年経つと動産としての資産価値(固定資産税評価額)は1円、相続税評価額も1円になります。そこで3年後に相続人に贈与すれば、贈与税なしで資産移転ができ、残り7年間の賃料収入は納税資金などとして貯めておくことができるのです。これも時価と相続税評価額の乖離を狙った相続対策の一例です。

本連載は、2015年9月19日刊行の書籍『余命一カ月の相続税対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
〈税務の取扱に関する留意点〉
本連載の内容は、平成27年4月現在の税制・関係法令等に基づき記載しております。今後の税制改正等により税務の取扱等が変わる場合もありますので、記載の内容につきましては将来にわたって保証されるものではないことにご注意ください。個別の税務取扱い等については、税理士や所轄税務署等にご確認されることをお勧めします。

福田 郁雄

株式会社福田財産コンサル 代表取締役

1959年生まれ。ミサワホームの資産活用部門責任者、アパマンショップの不動産投資会社の責任者を経験後、2004 年に独立系資産経営コンサルティング会社として、株式会社福田コンサルを設立。特に不動産を活用した相続税対策のコンサルティングに絶大な強みを持ち、17億円も相続税を減らすなど同業他社の追随を許さない専門力を持つ。コンサルティングしてきた資産は総額1200億円超。ファイナンシャルプランナー、公認不動産コンサルティングマスターおよび相続対策専門士統括講師、相続アドバイザー養成講座講師。相続税対策や不動産投資に関する複数の著書あり。

著者紹介

木村 祐司

木村祐司税理士事務所 代表

1967年生まれ。中学卒業後、タンカーの甲板員から始まりブルーカラーの仕事にいくつか従事する中で、給料から天引きされる税金に疑問と興味を持ち税理士を志す。1998年12月税理士試験に合格。当初はコンサルティングファームでファイナンシャルディレクターとしての経験を積み、企業会計実務の知見を得た後に木村祐司税理士事務所を開設、現在に至る。経営者や資産家の財務・税務コンサルティングを強みとし、絶対的な信頼感のもと企業の資金調達、経営管理、節税対策や資産管理、事業承継までを任されている。資産税という枠組みだけでなく、全ての税等(相続税、贈与税、法人税、消費税、所得税、固定資産税、社会保険料等)に関して最適なタックスプランニングを立案し、実行することを最重要視している。

著者紹介

連載相続税対策と収益を短期間で両立する不動産活用術

余命一カ月の相続税対策

余命一カ月の相続税対策

福田 郁雄,木村 祐司

幻冬舎メディアコンサルティング

突然やってくる“その時”、わずかな時間でできる対策は限られています。しかし、正しいノウハウをもってすれば、相続税対策は2週間程度で完了、相続税をゼロにでき、それどころか、子孫に受け継いだ資産がその後も増え続けて…

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