不動産活用でも「分散投資」が有効となる理由

不動産投資のタイミングを見極めるのは容易ではありません。今回は、だからこそ活用したい「分散投資」について見ていきます。

どんな物件に投資するかより「いつ投資するか」

不動産投資も他の投資と同じく、投資スタイルとしてはトレンドフォローか逆張りか、どちらかになります。

 

「トレンドフォロー」とは、これから成長するだろう地域や分野に投資するということです。例えば、新駅のできるエリア、オリンピックで注目を浴びるエリア、新興国の不動産などがその典型例です。ただ、トレンドが明確になり、上昇傾向にあるときに投資すると、すでにピークアウトに近いところだったというのはよくあるケースで、新駅やオリンピックといった分かりやすいテーマに飛びつくことが必ずしも正しいとはいえません。

 

もうひとつの「逆張り」は、そのもの本来の価値と市場における価格の乖離に着目する投資です。実際の価値は100あるのに、マーケットでは60の価格しか付いていないという状態を見抜いて投資するわけです。リーマンショックであまりにも悲観的なムードが広がったときなど、実際の価値よりかなり低い価格になっているケースがあります。そんなときに思い切って投資するスタイルです。株の世界でいえば、ウォーレン・バフェットが得意とする「バリュー投資」です。

 

不動産に限っていえば、実際の価値を収益還元価格や積算価格などである程度、誰でも判定できるので、逆張り投資向きだと私(福田)は考えています。

 

ただし、逆張りであろうとトレンドフォローであろうと、不動産投資ではタイミングが一番の肝で、どんな物件に投資するかというより、「いつ投資するか」ということが非常に重要である点は強調しておきたいと思います。

判断が難しいからこそ「分散投資」の活用を

現在は、アベノミクスの第二幕が期待できるトレンドフォローのタイミングであると考えられますが、反対にピークアウトに近いと考えることもでき、判断が難しい時期です。投資判断はいつの時期も難しいのですが、完璧にタイミングを読み切ろうとすると、なかなか投資に踏み切れません。

 

そんなときにお勧めなのが分散投資です。投資対象、投資エリア、投資時期を分散させて、資産価値の変動幅を少なくさせるのです。金融商品である投資信託では、通貨を円とドル、債券と株式、新興国と先進国、積み立て投資による時間の分散など、投資先と時期を分散させてリスクを減らします。

 

不動産においても、同様に分散させることを考えてみましょう。一番だめなのは、同じ地域に集中して、同じ種類の不動産を持つことです。居住系・ビル系・商業系、都心・郊外・地方、新築・築浅・老朽など投資対象、投資エリア、投資時期を分散させることを考えましょう。

 

様々な立地、タイプの不動産を所有することで視野が広がり、投資への理解が深まるメリットも期待できます。グローバル化の時代、日本国内だけでなく海外の不動産に投資することも当たり前になってきています。

本連載は、2015年9月19日刊行の書籍『余命一カ月の相続税対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
〈税務の取扱に関する留意点〉
本連載の内容は、平成27年4月現在の税制・関係法令等に基づき記載しております。今後の税制改正等により税務の取扱等が変わる場合もありますので、記載の内容につきましては将来にわたって保証されるものではないことにご注意ください。個別の税務取扱い等については、税理士や所轄税務署等にご確認されることをお勧めします。

福田 郁雄

株式会社福田財産コンサル 代表取締役

1959年生まれ。ミサワホームの資産活用部門責任者、アパマンショップの不動産投資会社の責任者を経験後、2004 年に独立系資産経営コンサルティング会社として、株式会社福田コンサルを設立。特に不動産を活用した相続税対策のコンサルティングに絶大な強みを持ち、17億円も相続税を減らすなど同業他社の追随を許さない専門力を持つ。コンサルティングしてきた資産は総額1200億円超。ファイナンシャルプランナー、公認不動産コンサルティングマスターおよび相続対策専門士統括講師、相続アドバイザー養成講座講師。相続税対策や不動産投資に関する複数の著書あり。

著者紹介

木村 祐司

木村祐司税理士事務所 代表

1967年生まれ。中学卒業後、タンカーの甲板員から始まりブルーカラーの仕事にいくつか従事する中で、給料から天引きされる税金に疑問と興味を持ち税理士を志す。1998年12月税理士試験に合格。当初はコンサルティングファームでファイナンシャルディレクターとしての経験を積み、企業会計実務の知見を得た後に木村祐司税理士事務所を開設、現在に至る。経営者や資産家の財務・税務コンサルティングを強みとし、絶対的な信頼感のもと企業の資金調達、経営管理、節税対策や資産管理、事業承継までを任されている。資産税という枠組みだけでなく、全ての税等(相続税、贈与税、法人税、消費税、所得税、固定資産税、社会保険料等)に関して最適なタックスプランニングを立案し、実行することを最重要視している。

著者紹介

連載相続税対策と収益を短期間で両立する不動産活用術

余命一カ月の相続税対策

余命一カ月の相続税対策

福田 郁雄,木村 祐司

幻冬舎メディアコンサルティング

突然やってくる“その時”、わずかな時間でできる対策は限られています。しかし、正しいノウハウをもってすれば、相続税対策は2週間程度で完了、相続税をゼロにでき、それどころか、子孫に受け継いだ資産がその後も増え続けて…

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