投資目的で購入する中古アパートの選び方

前回は、投資用の場合、新築より「中古アパート」をおススメする理由を説明しました。今回は、投資目的で購入する中古アパートの選び方について見ていきます。

市場ニーズに合致した綺麗で安価な物件を狙う

現在、新築アパートに多大な融資を許す銀行と金融庁の方針には大きな誤りがあります。

 

中古木造アパートは築22年を経過すると建物価値はゼロになり、融資が難しい案件にされてしまいます。しかし、欧米のように住宅価値を利回り=収益還元方式で評価されれば、パリやロンドンの100年を超える住宅のように、中古建物の価値は0ではなく、古いほど高額になる可能性もあります。

 

建設会社主導で新築を助長させ、その結果、2015年度に節税目的で大量の新築アパートが建設されましたが空室率は34%にもなっています。日本経済新聞によれば、空室率は東京23区で33%、神奈川県36%、千葉県34%と発表されました。しかし空いているのは、最近建築された高額の新築や家賃設定が高い物件だけです。

 

都心の中古ワンルームの空室率は、2016年5月末現在、空室率はわずか1%で賃料も低下していません。そして、入居率で見ると、中古アパートでは千葉の場合大手管理会社スターツアメニティとアパマンショップの管理データで実に92%を超えています。そして、私の所有する中古アパートの入居率は、95%で3年前よりいい数字で絶好調です。

 

大切なことは、市場ニーズに合致した綺麗で安価な物件であることです。

購入条件に適合するか、まず見学に行く

どんな中古アパートを買ったらよいかをまとめると以下になります。

 

①利回り12%以上

 

②8世帯以上で家賃が1室3万円以上

 

③金額は3000万円~ 5000万円

 

④入居率が85%以上

 

⑤木造でよい

 

⑥ 90年代以降に建築されたバストイレ別

 

⑦できれば土地値で買う

 

⑧アパートを管理してくれる良い管理会社がある

 

⑨地元の不動産屋に入居率8割稼働の確認ができる

 

事業用不動産検索サイトの健美家などの検索結果は下記です。

 

これらの中から、上記の条件に適合するか、まず見学に行き、入居するかは地元の不動産屋に無作為に3件以上電話で「聴き込み」をしてみて下さい。

 

出典:2016.5.24「健美家」検索結果 90年以降、8世帯以上、利回り12%以上、神奈川、千葉での検索結果
※ 事業用の検索サイトには、建美家、楽待、不動産投資連合隊などのサイトが有名ですが、私は、最近は、大手不動産会社の投資用、事業用の不動産検索サイトにある物件を指値することの方が多くなっています。
出典:2016.5.24「健美家」検索結果 90年以降、8世帯以上、利回り12%以上、神奈川、千葉での検索結果 ※ 事業用の検索サイトには、建美家、楽待、不動産投資連合隊などのサイトが有名ですが、私は、最近は、大手不動産会社の投資用、事業用の不動産検索サイトにある物件を指値することの方が多くなっています。

本連載は、2016年11月30日刊行の書籍『金持ちになる副業100選 サラリーマンを副業にする』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「資産形成」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「その他投資」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載副業から始める「1億円」資産の作り方

株式会社ノーマン CEO

メーカー、証券、銀行、通販会社など名だたる上場企業に勤務しながら、20の副業を極め、総資産10億円を実現している、ロハスに生きる副業の達人。

<サラリーマン略歴>
富士ゼロックス(株)設計部
山一證券(株)金融工学/ニューヨーク大学派遣
GAT社 ワールドトレードセンター勤務
安田火災海上保険(株)情報システム部
フィデリティ投信(株)シニアマネージャ
ワイズ社 取締役 証券外務員講座を出版
QVC ディレクターCISO 監査執行役
新生銀行(株)金融検査執行役

著者紹介

金持ちになる副業100選 サラリーマンを副業にする超副業術

金持ちになる副業100選 サラリーマンを副業にする超副業術

ノーマン・浦田

幻冬舎メディアコンサルティング

筆者は、何度も失業の憂き目に合いながらメーカー、証券、銀行、TVショッピングなど名だたる大手上場企業に勤務し、逆境を逆手に20もの副業を「形を変え、業を変え」履行し、10億を超える資産形成に成功しました。 世界は混迷…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧