アパート投資では売却益より「インカムゲイン」を狙うべき理由

今回は、アパート投資では売却益より「インカムゲイン」を狙うべき理由を見ていきます。本連載は、不動産投資コンサルタントである桜木大洋氏の著書、『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)の中から一部を抜粋し、自己資金ゼロからアパートを取得した経緯から、資産8億円を得るまでに至った不動産投資の成功事例をお伝えします。

アパートを売却した結果、残ったのはわずか55万円・・・

所有不動産を売却するとき、ようやく投資としての最終利益が確定します。これを業界用語で「出口」と言い、上手く利益を残すように計画することを、「出口戦略」と呼びます。

 

基本的に私は、物件の売却を考えていません。一度購入した物件は、できる限り維持をして、家賃収入で事業運営していきたいからです。

 

ろくに知識もない状態で初めて所有した新築木造アパートは、空室になったとたんにキャッシュフローが無くなり、さらにオーバーローンで購入したために、負債がなかなか減らないという悪循環に苦しみました。「儲からない物件を借金丸抱えで持っている」ということになり、金融機関からの私への評価はマイナスだったのです。ですから、やむを得ず「残債をクリアにする」という目的で売却しました。

 

木造アパートを5年間所有して、売却した結果、わずか55万円だけが手元に残りました。それでも私の売却の目的が「残債を無くす」ことでしたから、これで良しとしています。このように、万が一売却を考えなければならなくなった時には、残債や諸経費、自己資金、インカムゲインも合わせ、総合的に売価を決定しなければなりません。

手数料や税金まで考慮した「出口戦略」が必要

個人で所有している物件を5年以内に売却した場合、短期譲渡税がかかります。利益の39%が税金になります、この場合には残債よりも「簿価」の方が大事で、税務的には「減価償却を行った後の残存簿価」と、実際の売価との差分が「利益」と見られてしまいます。つまり1000万円の利益が出たら390万円が税金になります。この分も見越して売価の設定をしなければならなくなります。

 

収益不動産は「安く買って高く売る」という単純な商売ではなく、そこに手数料や自己資金、家賃収入、税金まで、さまざまな項目を捉えながら売買を行っていかなければならないのです。

 

ですから、売却によってよほど大きな利益を狙う目的がない限り、通常はできるだけ長く所有して、継続的なインカムゲインを得ていく方が良いと思っています。

本連載は、2016年2月8日刊行の書籍『自己資金0円からはじめる不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載自己資金ゼロから資産8億円! 不動産投資の成功事例

不動産投資コンサルタント 

すべてを数値化する不動産投資コンサルタント。

1966年 東京・深川生まれ。千葉県浦安市在住。
メーカーに勤務しながら、2009年に新築木造アパートを所得するが、手元に残るお金が年間20万円にしかならず、負債を背負っただけとわかり愕然とする。娘の留学費用が足りないために本格的な不動産投資をスタートする。2012年よりマンション1棟を購入してから、わずか4年間で、「貯金ゼロ、資産ゼロ」で始めて一切手元のお金を使わず、総資産が12億円、家賃収入は1億1,500万円、年間キャッシュフロー2,800万円を築く。
2016年春に、27年間勤めた会社を退職し、不動産コンサルタントとしてスタートする。

「正しい不動産投資を世の中に広げて、家族のために働くお父さんを幸せにする」ために、初心者のための不動産投資アドバイスをはじめ、各地でセミナー開催する。
買うべきかどうかの判断は、物件を数値化、明確な判断基準を提示することで、あいまいさを排除したコンサルが人気。
著書の『自己資金0円からはじめる不動産投資』(青月社)は、日経新聞に取り上げられ、テレビ出演するなどで話題を呼ぶ。

著者紹介

自己資金0円からはじめる 不動産投資

自己資金0円からはじめる 不動産投資

桜木 大洋

青月社

普通のサラリーマンから“自己資金0円"で資産8億円、家賃年収7500万円を稼ぐ著者の「物件の選び方」「数字の読み方」「融資交渉の秘訣」「行動の原則」など、サラリーマン「だから」できる不動産投資の真髄がすべて書かれてい…

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