合法的に“税金ゼロ”を叶える方法は存在する

――いきなりですが、税金ってゼロにすることはできないんですか？

黒瀧氏（以下、黒）「実は、できなくもありません。その方法が、『中古不動産投資』です。中古不動産への投資で所得税と住民税の支払いを抑えたり、場合によってはその年の所得税をゼロにできる可能性があります」

――ええっ、でも家賃が入ってくるから、結局収入が上がってしまいますよね？　反対に利益が出すぎて税金の負担も増えてしまうんじゃないですか？

黒「それが、不動産を活用することで、家賃収入を得つつ会計上は赤字を発生させ、それによって税負担を押さえることが可能なんです」

――そんな方法があるんですね……詳しく教えてください！

中古不動産投資で「所得税・住民税」を抑える2つのポイント

――そもそも中古不動産投資で、どうして所得税や住民税が抑えられたりゼロになったりするんですか？

黒「結論からずばり申し上げますと、短い年数で減価償却できる中古不動産を活用すれば、短期間に大きな赤字を計上することができます。それを給与所得と損益通算して課税所得を減らすことで、所得税・住民税を抑えることができるという仕組みです」

――中古不動産投資で大きな赤字を作ることで、所得税の課税所得を減らすということでしょうか？

黒「はい。ポイントは、

の2つです」

――まずは減価償却費についてですが、そもそも減価償却ってどういう仕組みでしたっけ。

黒「なにか大きな資産を購入した場合、購入した年に購入代金のすべてが費用になるわけではなく、その資産が使用できる期間にわたって、毎年、費用を分割して計上していきます。

これは会計処理独特のルールなのですが、この処理のことを『減価償却』といいます。

［図表1］減価償却のしくみ 出所：筆者作成

不動産の場合、土地は年月の経過によって価値が減少するとは考えられないので、減価償却の対象にはなりません。ただし、時間が経つにつれ劣化していく建物の部分に対してのみ、減価償却が行われます」

――経費になるのは建物部分だけってことですね。何年かけて経費にするかは、どうやって決まるんですか？

黒「それぞれの資産が何年で経費にできるかについては、国によって定められています。たとえば新品のパソコンであれば4年、新車は6年で経費にできます。この年数を『法定耐用年数』といいます。新築の木造建築の場合、法定耐用年数は22年です」

――つまり木造の不動産を新築で購入した場合、建物部分を経費にするのに22年かかるんですね。

黒「そのとおりです。これを踏まえたうえで、次に、不動産投資においてどのように不動産所得を計算するか確認していきましょう」

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