不動産投資のネックである｢人口減少｣の影響を受けない

人口が減少する中で不動産投資の対象として、マンション、アパートを選択することには少なからぬリスクがあります。

しかし、マンション、アパートに投資することに不安があるからといって、「不動産投資＝リスクが大きい」となるわけではありません。不動産投資の選択肢はマンション、アパートだけではないからです。

すなわち、不動産投資の対象となり得るものには他にもオフィスビルや店舗など様々な種類があります。その中で、低リスクで確実に安定した収益を上げられる不動産として、最もお勧めしたいものこそが「工場・倉庫」なのです。

「工場・倉庫」はマンション、アパートのような居住用不動産ではなく、ビジネスに利用される事業用不動産になります。したがって、基本的に人口減少の影響を大きく受けることはありません。

そのうえ、「工場・倉庫」には他の不動産にはない数々の独自のメリットがあります。そのメリットの結果、「工場・倉庫」投資では高い利回りを得ることが可能となるのです。それでは、マンション、アパートと比べながら、工場・倉庫の持つメリットや、投資対象としての魅力について詳しく解説していきましょう。

初期投資を比較的低い金額に抑えられる「工場・倉庫」

まず、工場・倉庫の第一のメリットは、投資を始めるにあたって必要となるイニシャルコストを比較的低い金額に抑えられるということです。すなわち、工場・倉庫を新規に建てる場合のコストは他の不動産に比べて格段に安上がりですみます。

関東・東京圏における「賃貸マンション」「ワンルームマンション」「貸事務所」「一般店舗」「飲食店舗」「老人ホーム」「一般倉庫」それぞれの総工事費単価（平均値）を比較してみましょう。

一般倉庫は、1平方メートルあたりの単価が14万2000円であり、最も低く、賃貸マンションの24万1000円、ワンルームマンションの24万5000円と比べると10万円以上も安く造れることがわかります。

そもそも、建物にかかるコストを安く抑えられれば、より多くの土地を取得することが可能となります。

［図表］関東・東京圏における総工事費単価（平均値）

出典／一般社団法人建設物価格調査会『ジャパン・ビルディング・コスト・インフォメーション JBCI 2014』（2014年）

不動産投資では、同じ金額を投資するのであれば建物よりも土地の広さをどれだけ多く確保できるかが重要になります。建物は時間の経過とともに価値が下がっていき最後にはゼロになりますが、土地は経年で価値が下がるということはありません（もちろん、不動産市況による地価の変動は多かれ少なかれあります）。

また、土地が広ければ広いほどより多くの担保価値が認められ、銀行からの融資も得やすくなります。

そのような観点からは、建物のコストが安く、より多くの土地を確保できる工場・倉庫は、最も理想的な投資対象といえるのです。