業務を委託する管理会社の役割とは？

前回の続きです。

2．手間がかからない

不動産投資で利益を得るには2つの方法があります。一つは月々の家賃収入（インカム
ゲイン）を得ること、もう一つは売却益（キャピタルゲイン）を得ることです。私は、前述のように手間いらずの家賃収入を得る方法をお薦めしています。

家賃収入を得る不動産投資は、本当に手間がかかりません。クライアントによっては、物件を所有していることを忘れていたと言うほどです。それにもかかわらず毎月、銀行口座に「チャリーン、チャリーン」と入金があります。なぜそこまで簡単なのか。一つ一つ解説しましょう。

●管理会社に業務を委託できる

本書でいう不動産投資とは、アパートやマンションといった賃貸物件を所有することで
す。物件を所有していれば当然、管理をしなければなりません。

その内容は、次のように多岐にわたっています。

入居者の募集：広告作成、チラシやサイトへの出稿、周辺不動産会社への情報提供、物件の案内など

契約業務：入居者審査、契約内容の説明、契約金の受領、鍵の引き渡しなど

入居者管理：入居立ち会い、家賃集金、家賃滞納者への督促、クレーム処理、モラルのない入居者への対応、設備の故障・修理への対応、近隣への対応、緊急時の対応、鍵の保管など

収支状況の確認：毎月・毎年の収支表の作成など

清掃・除草：外構・外装・敷地内の清掃、除草、植栽のメンテナンスなど

建物・設備のメンテナンス：定期点検、補修、専門業者の手配など

契約更新・改定業務：契約更新手続き、賃貸条件の改定など

解約業務：退去までの注意事項説明、敷金の精算、退去立ち会い、鍵の回収、精算書の作成など

リフォーム：リフォーム計画の立案、工事の手配、工事立ち会いなど

管理会社を利用するメリットは想像以上に大きい

これらを公務員である皆さんが行うのは、実質不可能でしょう。また、万一物理的に可
能だったとしても、経験のない素人では段取りがわかりません。そこで管理会社にすべて
の業務を委託することになります。管理会社への委託は、公務員に限らず、ほとんどのオーナーが行っています。

ただし、もちろん無料ではありません。一般的な管理手数料は家賃の3％から8％程度です。仮に、8戸のアパート1棟を所有しているとします。家賃は1戸当たり5万円で合計月々40万円、そうすると管理手数料は約2万円になります。40万円中、2万円で毎月前記した業務を委託できるのです。費用対効果の高い出費だと思いませんか？

また、管理業務において最も重要なのは、入居者の募集です。空室が出てしまったら、
家賃収入が減ってしまうからです。管理業務には、契約内容にもよりますが、ほとんどは入居者の募集も含まれます。管理会社は家賃収入から一定割合の手数料を受け取ります。空室が出れば収入が減るのはオーナーと同じ。つまりＷＩＮ‐ＷＩＮの関係なのです。一生懸命に入居者を探してくれるはずです。

管理会社を利用するメリットは、手間や空室リスクを軽減できるだけではありません。この会社と契約を結ぶことで、所有する物件の地域を全国まで広げることが可能になります。

投資物件を所有するなら、地域は空室リスクの低い首都圏、大阪、名古屋、福岡など大都市に絞り込むべきです。これからは人口減の時代に突入しますが、これらの地域はその
リスクを軽減できるからです。