土地の「取得コスト」を検討する際の簡便な計算方法

前回は、賃貸需要が安定している地域を探す際のポイントを説明しました。今回は、土地の取得コストはどの程度まで許容できるのか、その簡便な計算方法を見ていきます。

候補となる土地の「容積率」に着目する

物件選択の重要な基準となる立地に関しては、さまざまな留意点があります。

 

それらに細心の注意を払ったうえで、さらに、土地の取得コストを可能な限り抑えることにも十分な努力をする必要があります。どんなに賃貸需要があるエリアであっても、得られる賃料に見合わないような高額の物件を購入してしまうと、キャッシュフローが回らなくなる危険性があるからです。

 

ひとつの目安としては、土地の取得コストを、

 

「坪単価=利用可能な容積率の100%以下(万円)」

 

に抑えることをぜひ、意識してみてください。

 

たとえば、容積率が200%使える100坪の土地があれば、通常は、200坪の建物が建つはずです。したがって、その場合には、最大でも坪200万円で購入することが適切ということになります。

ポイントは十分なキャッシュフローが確保できるか?

もっとも、中には日影規制や道路斜線、北側斜線などの制限があるために、160%の容積率しか使えない土地、すなわち、100坪の土地でも160坪しか建てられないような土地もあります。

 

そのような物件であれば、坪160万円以下が妥当ということになります。

 

上にあげた計算式における容積率のパーセンテージは不動産市場の動向によって変わりうるものですが、現状では、この条件を満たしていれば、十分なキャッシュフローを確保することができるはずです。

 

ただその一方で、全体的に地価が高めのエリアでは、この条件を満たす土地を見つけるのが難しいかもしれません。

 

そのような場合には、視点を変えてみて、何らかの事情があって「安く手に入れられる土地」に注目してみるとよいでしょう。次回からは、ご参考までに、そうした土地の例をいくつかご紹介していきましょう。

本連載は、2013年9月20日刊行の書籍『不動産投資は女性が選ぶ新築RCマンションで始めなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

株式会社フェイス 代表取締役社長

1988年某銀行に入行。12年にわたり融資担当として500件以上の案件を扱う。2001年、不動産会社である有限会社フェイスネットワーク(現・株式会社フェイス)を設立。2003年、渋谷区松涛に自社物件第一号を建設する。2006年には自宅兼投資マンションを1棟、2007年には自社ビルを建設する。この12年間で、城南3区にて60棟の不動産投資プロジェクトをプロデュースする。

著者紹介

連載不動産投資に「向いている物件・向いていない物件」とは?

不動産投資は女性が選ぶ 新築RCマンションで始めなさい

不動産投資は女性が選ぶ 新築RCマンションで始めなさい

蜂谷 二郎

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資は、「新築RC一棟マンションを」「20代・30代単身女性をターゲットとして」「城南エリア(世田谷区、目黒区、渋谷区)」で行うとなぜ成功するのか。城南エリアに特化した不動産業で10年以上の実績をもち、融資から物…

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