競売物件の「売却基準価額」「入札日程」が決まる流れとは?

前回は、抵当権が設定された住宅が「差押え」から「競売」に至るまでの流れを解説しました。今回は、競売物件の「売却基準価額」「入札日程」がどのように決まるのかを見ていきます。

不動産鑑定士の査定と執行官の調査で売却価額が決定

入札を開始する前には裁判所から執行官が派遣され、競売にかけられる物件の調査が行われます。執行官と不動産鑑定士は、それぞれの立場から物件の評価を行うための現況を確認します。

 

執行官が調査するのは「現在誰が住んでいるのか」「建物に不具合はないか」「土地の大きさや形状などに登記簿の記載内容との差異がないか」などの項目です。物件の写真撮影なども行い、同居する家族がいる場合には家族への聞き取り調査も実施します。

 

執行官の現況確認は法律に基づいて行われるため、「家に入らせない」など拒否することはできません。裁判所は不動産鑑定士の査定と執行官の調査を合わせて物件の売却基準価額を定めます。競売にかけられる不動産は一般に売却が難しいため、市場価格より低く見積もられます。

情報は入札開始の2週間前までに裁判所等に掲示される

執行官による現況調査などの下準備が終わると、いよいよ競売の日程が定められます。予定された入札の開始日と終了日、さらに開札日が決められ、「競売の期間入札通知書」に記載されて物件の保有者であるローンの借り手に届けられます。

 

入札期間は1週間以上、1カ月以内と定められており、入札開始の2週間前までに競売が行われる物件の情報が「公告」として裁判所等に掲示されます。「公告」には対象となる不動産の情報の他、入札期間、売却基準価額、入札に際して必要な保証金に関する情報などが記載されています。

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連載もし住宅ローンが払えなくなったら…マイホームの「差押え」「競売」の現状

烏丸リアルマネジメント株式会社 代表取締役

1974年生まれ。大阪府出身。
大学を卒業後、大手ゼネコンで技術者として従事。その後、不動産コンサルティング会社に転向し、実績が認められ代表取締役に就任。そこでの経験を生かし、日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。金融機関や士業者からの信頼も厚く、任意売却の専門家として各地で講師も務める。多くのローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏だけでなく全国からも相談者が後を絶たない。
任意売却コンサルタント、宅地建物取引士、日本アドラー心理学会会員。

著者紹介

住宅ローンが払えなくなったら読む本

住宅ローンが払えなくなったら読む本

著者 矢田 倫基   監修 矢田 明日香

幻冬舎メディアコンサルティング

夢のマイホームを購入する際、多くの人が利用する住宅ローン。ローンを組む際は、通常、専門家のアドバイスを受けながら無理のない返済計画を立てますが、長い返済期間では何が起こるかわかりません。思わぬトラブルによって返…

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