なぜ不動産投資は「金融機関の開拓」から始めるべきなのか?

今回は、なぜ不動産投資は「金融機関の開拓」から始めるべきなのかを見ていきます。※本連載は、現役医師でありながら、不動産投資家として6棟、195戸の不動産を所有する、本間けい氏の著書、『激務の現役医師が実践 レバレッジ不動産投資 自由になるための最速メソッド』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、現在の財産や技術、社会的信用という自己資本に、不動産投資という他人資本を注入して、経済的自由を手に入れる方法についてご紹介します。

金融機関に融資が弾かれれば全てが無駄に・・・

僕は、不動産投資を始めた頃、こんな風に思っていた。

 

「どうせ不動産なんか、すぐに買えるだろう。どこの物件だって、なんだかんだ言って融資がつくはずだ」

 

と。この考えはあながち間違いではない。

 

正直な話、あなたが物件のオーナーになりたければ、明日にでもなれる。明日というのはさすがに極端かもしれないが、業者さんに電話して「物件を買いたいんだけど」と言えば、すでに銀行の事前評価が済んでいる物件を紹介してくれる。売買契約、金消契約(金銭消費貸借契約)、決済が終了すれば、あなたも晴れて物件のオーナーだ。スムーズに行けば1ヶ月もあれば済むだろう。まあ、その結果、ローンが返しきれずに、大きな損失を被る可能性は十分にあるが。

 

実際、自分の軸、目線に沿った物件となると、金融機関のエリアの問題や、ライバルの存在などで案外うまくはいかないもので、さらに言えば、その物件がどんなに良い条件だと思っていても、金融機関によっては、融資が弾かれることも多々ある。

 

なぜなら、金融機関によって融資の条件は異なるからだ。本書の2章でも述べたように、同じ銀行でも支店が変わると条件が全く違ってくる場合がある。物件の所在エリアのせいで、どうしても融資してくれない場合もあるし、物件の評価方法が異なるために、ある金融機関ではOKでも、別のところではダメな場合もある。

 

だから、いい物件が見つかったからといって、闇雲に金融機関に行っても無駄に終わる可能性が高い。というか、物件検索後の金融機関打診は、明らかに効率が悪いのだ。

事前に金融機関の融資可能エリア、借入の上限を調査

多くの方は、不動産投資をいざ実践しようとするとき、何も考えずに物件を探すことから始めてしまうと思う。こういう物件があって、利回りはこれぐらいで、家賃年収はこのぐらいで・・・と考えていると、買う実感が湧いてくるし、ワクワクもするだろう。

 

しかし、その順番を実践する限り、なかなか物件は買えないはずだ。それゆえに、最初は金融機関の開拓からはじめるべきである。その金融機関が融資できるエリアや金利、借入できる上限などをあらかじめ聞き出しておくのだ。

 

金融機関ごとに、得意分野や力を入れたい部分が異なる。事前にそれを把握しておくことにより、その金融機関好みの物件を持ち込むことが出来る。その分、融資もスムーズに運ぶというわけだ。

 

その銀行が決めている融資エリアはそう簡単には崩せないし、自分なりにフルローンが出るだろうと思った物件も、なかなか評価が伸びないこともある。しかし、あらかじめ金融機関の開拓をしておいて、担当者と話ができるようになっていれば、彼らと話すうえで、自分で想定していたエリアや物件評価の基準が誤っていた際には、常に修正することが可能となる。良い物件が出た際に、「この物件はあの銀行向けだな」と、インスピレーションが湧くようになったら最高だ。

 

処方箋を書くときも、薬の知識と病気の知識があってこそである。頭痛ならばロキソニンだな、といった具合に、物件と金融機関も相性の良いところを当てはめるのだ。

 

物件を探してから金融機関を開拓すると、あなたの大切な時間が無駄になる可能性がある。順番としては、金融機関を先に開拓し、自分がどのような物件を購入できるのかを知っておくことが第一。そして、出会った物件を気に入ってくれそうな金融機関に持ち込むのだ。

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連載現役医師が教える「レバレッジ不動産投資」

医師
医学博士
不動産投資家

1982年生まれ。山形県出身。
2013年8月に不動産投資の開始を決意、1年以上の購入できない期間を経験し、2015年4月に1棟目を購入。その後わずか1年間で5棟を購入し、家賃収入は年間約1.3億円を突破。
現在は6棟、195戸の不動産を所有し、家賃収入1.5億円、返済比率35%を誇る。収益の柱を本業とは別に立てることによって、経済的な事情に左右されずに医師業に専念する日々を送る。

著者紹介

レバレッジ不動産投資

レバレッジ不動産投資

本間 けい

サンライズパブリッシング

融資の出やすい人は、スケールメリットを活かすべし! 忙しい現役医師である著者は、ライバルの多い物件よりも、 金融機関から融資を引いて高額な物件で勝負する方が有利だと気付きます。 本書では、プレミアム層ならではの不…

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