工場の売却②…「瑕疵担保責任」を問われるケースとは?

前回は、工場の売却における、土壌汚染トラブルを回避するための留意点について取り上げました。今回は、「瑕疵担保責任」を問われるケースについて見ていきます。

埋蔵文化財も「隠れた瑕疵」に該当

不動産を売却する際に締結する売却契約書には、売主が負う「瑕疵担保責任」について定めた条項が必ず盛り込まれています。一般的な調査ではわからない「隠れた瑕疵」が売却後に見つかった場合、買主はこの条項により損害賠償請求や売却契約の破棄を求めることが可能です。

 

「隠れた瑕疵」に該当するのは廃棄埋設物や土壌汚染、埋蔵文化財などです。廃棄埋設物や土壌汚染がある土地は問題なく利用できるよう撤去や浄化の工事を行うために多額の費用を要します。

 

埋蔵文化財は住居や施設跡などの遺構や石器、土器などの遺物を指します。開発造成する過程で地中から発見されると現地調査や発掘作業により工事を中断しなければなりません。また、発掘費用などを土地の所有者が負うことになるため、購入後に判明した場合には買主にとって大きな負担となります。

「隠れた瑕疵」の責任範囲は、ケースバイケースで判断

ただし、買主が不動産取引のプロである宅地建物取引業者であった場合には、購入した側にも一定の責任があると考えられるため、売主が対応を求められる範囲は軽減されます。

 

たとえば「解体前提で古い工場がある不動産を宅建事業者が購入したところ、基礎杭が思いのほか深く埋設されており、解体費用が想定の2倍以上に膨らんだ」というケースでは、買主側もプロとしての調査義務を100%果たしたとは言えないと判断されることがあるのです。

 

このように、「隠れた瑕疵」は売ばあ買契約に定めがあっても責任の範囲はケースバイケースで判断されるため、買主にとっては大きな心配事の一つです。そのため買主の立場から見ると、売主により撤去や造成がなされている「更地」と、廃棄物や建物などが残っている「現況渡し」ではリスクが大きく異なってきます。リスクは購入希望価格に反映されるため、「現況渡し」の場合、物件によってはかなり買い叩かれることがあります。

本連載は、2016年8月16日刊行の書籍『経営者のための事業用不動産「超高値」売却術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載売りにくい「ワケアリ不動産」をスムーズに売却する方法

株式会社大澤都市開発 代表

兵庫県生まれ。龍谷大学経営学部出身。在学中はアメフト部に所属。卒業後、マンション販売会社を経て、実家の駐車場管理業務を引き継ぎ、1年で急成長させる。その後独立開業し、宅地開発、医療ビル開発等で事業を広げていき、日本では珍しい不動産オークションを主催、自社ビル内にオークション施設を併設。これまでの総取り扱い不動産は1000棟、15万平米を超える。不動産コンサルティングマスター。日本で唯一の経営者引退コンサルタント。株式会社大澤都市開発、他関連数社の代表を務める。

著者紹介

経営者のための 事業用不動産「超高値」売却術

経営者のための 事業用不動産「超高値」売却術

大澤 義幸

幻冬舎メディアコンサルティング

事業が悪化し経営苦に陥った中小企業経営者の切り札「不動産売却」。できるだけ高値で売却して多額の負債を返済したいと考えながらも、実際は買手の〝言い値″で手放せざるを得ないケースが多い。しかし、売れないと思っていた…

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