マンションの修繕で「まず考えなければならない」こと

さて、今から大規模修繕を始めるとする。最初に考えるのは修繕金、お金のことだ。これについては以下の選択肢を考えてもらいたい。

（1）全て無償で直す

（2）工事費を管理組合（修繕積立金）が一部負担して直す

（3）工事費を保険でまかなう

（4）工事費を管理組合（修繕積立金）が全額負担して直す

（5）工事費を管理組合が銀行から借り入れをして直す

（6）工事費を住民から一時金として徴収して直す

（7）補助金、助成金を使って直す

まずは（1）の「無償で直す」ことを考えたい。

手段としては、保証期間と法律の活用である。

保証は新築工事だけでなく、大規模修繕工事後にも発生する。前回の工事の竣工書類に保証書が入っているので確認してもらいたい。販売会社にもよるが、全ての箇所で2年、防水・躯体については10年が一般的である。

保証期間を過ぎている場合は、建物の瑕疵について販売会社、設計事務所、施工会社の責任を問うために調査し交渉して無償で直すことが理想になる。

竣工書類に悪い記録は残さないのでは、と思うかもしれないが、プロが見れば管理記録からどの程度現場に来て監理業務をしていたかは一目でわかる。

裁判になれば裁判所は基本的に和解を勧めるが、その場合は（2）の一部負担で直すことになるだろう。その際に記録は大きな武器になる。民法上、相手の責任を問えるのは20年なので、この期間内での対応になる。

「マンションに問題がある、では修繕工事をしよう」と、安易に考えてはいけない。それが経年劣化なのか初期不良なのかをまず考えよう。

お金を出すのはいつでもできるので、相手の責任の有無を第一に考えるべきである。

（3）の保険で直すことについては、各自で入っている専有部の保険と管理組合が入っている共用部の保険があるので、使い方は考えなくてはならない。

また、下請けの専門業者が入れる専門工事業総合補償制度の中の「長期性能保証」に入っていればそれも活用したい。全ての工種にはあてはまらないが、タイル・防水・屋根板金などが含まれる。

（4）の工事費を管理組合（修繕積立金）が全額負担で直すことは、竣工から20年が過ぎていれば仕方ないが、そのときは「修繕積立金詐欺」に遭わないようにしたい。

（5）（6）については、かなり深刻な財政状態だと見受けられる。修繕積立金の不足が原因なので、マンション個別の事情をふまえたうえで長期修繕計画を再度検討し、それでも足りなければ、なるべく早く積立金の値上げを検討・実行すべきである。

（7）の補助金と助成金については、本記事の最後に一覧で示したため参照してほしい。