住宅ローンの返済は焦る必要なし

30代後半で35年ローンを組んで家を買い、70歳以降まで返済が続く人も珍しくありません。4,000万～5,000万円を借りていれば、60歳時点でもかなりまとまった額が残っているはずです。

一般的には65歳までに完済するのが望ましく、余裕のあるときに繰り上げ返済し、退職金で残りを一括返済するのがよいとされていますが、繰り上げ返済する必要も、返済を急ぐ必要もありません。

繰り上げ返済しなくていい理由の一つは、繰り上げ返済した分、金融資産が減ってしまうからです。50代や60代前半では子どもの教育費が残っている場合もあり、手元の資金が減るのは不安にならないでしょうか。　

住宅ローンを完済すると団体信用生命保険（団信）がなくなってしまうのも、返済を急がなくていい理由です。団信とは債務者が死亡または高度障害になった場合に借入残高分の保険金が支払われて返済の必要がなくなる保険です。

住宅ローンを借りる際には、団信に加入し、銀行ローンでは金利にその保険料が含まれています。団信により、万が一死亡した際には返済の必要なく、自宅が残ります。

仮に1,000万円でローンを繰り上げ返済して完済し、その後、死亡すると、返済は残っていないものの手元資金が1,000万円減った状態になりますが、繰り上げ返済をしなければ、1,000万円を残したまま、団信によって返済も不要になるというわけです。

「資産運用のリターンが繰り上げ返済の金利を上回る」という視点

繰り上げ返済では、先々の返済分を前倒しして返済することで金利負担が軽減される効果があります。金利が高い場合を除けば、必ずしも返済を急ぐ必要はないでしょう。

さらに、繰り上げ返済で手元資金が減ると、投資に回せるお金が減ってしまいます。住宅ローンの金利が1％なら、繰り上げ返済で1％の金利負担が減ります。しかし繰り上げ返済する資金を世界株インデックスファンドに投資すれば、長期的には5～6％程度のリターンが期待できます。繰り上げ返済してしまうと、その運用機会がなくなってしまうのです。

住宅ローンが残っていると不安とか、年金の中から返すのはしんどいという声もあります。しかし、給与でも、年金でも、預貯金でも、お金に色はなく、どこから返してもいいですし、年金生活に入る前に返さねばならないという考え方は合理的ではありません。

繰り上げ返済は金利がカットされるので運用と同じ効果があるといわれます。しかし多くの場合、適用されている金利は低く、運用の方が有利と考えられます。手元資金は運用し、団体信用生命保険を確保しながら返済を続けていくのも選択肢といえます。

資産運用の不確実性への受け止め

運用は不確実だけれど金利は確実にかかる、と考える方もいます。

たしかに運用は不確実、借入金利はかかり続けます。投資経験がある方は世界株インデックスファンドで年5～6％程度が期待できるということは納得しやすいと思いますが、リスクが気になるのであれば、繰り上げ返済を検討してもいいでしょう。

あるいは、金利が0.8％程度なら、繰り上げ返済を急がず、個人向け国債の変動10など、住宅ローンと同水準の利回りが期待できるもので資金を運用する方法もあります。そうすれば、手元資金をキープしながら団体信用生命保険を維持することができます。