超低金利時代の住宅購入、〈頭金〉は必要か…「自己資金500万円」のベストな活用方法は？【FPが解説】

住宅購入にあたっては、多くの人が「頭金を入れるべき」と無意識に考えているのではないでしょうか。しかし超低金利のいま、ローンは良い条件で多めに借りてしまい、手元に現金を残しておいたほうが安心という考え方もできるかもしれません。さらには、その現金を「運用する」という選択肢も考えられそうです。ファイナンシャルプランナー・黒田恭史氏が、頭金の有無を比較しながら、最適な方法を探ります。

（※写真はイメージです／PIXTA）

「頭金」は入れるべきなのか

住宅を購入するとき、多くの人が「頭金をいくら入れようか」と頭を悩ませるはずです。

当然のことながら、自己資金が多ければ多いほど、借入総額は少なくて済み、毎月の返済負担も軽減されるでしょう。しかし、必死に蓄えてきた大事な現金を頭金として一気に投入してしまった後、「病気」「親の介護」「勤め先の業績悪化による収入減」などのトラブルが発生したとしたら…。ある程度まとまった現金を手元に残しておいたほうが安心なのは、いうまでもありません。

むしろ、超低金利が続く近年は、まとまった自己資金を頭金として投入してしまうのではなく、ローン金利以上のリターンをねらって運用したほうがいいのではないか、という意見もあります。つみたてNISAやiDeCoなどの制度も充実していますから、検討してみる価値はあるでしょう。

そこで、「頭金を入れない」「頭金を入れる」「頭金を入れないで運用して繰り上げ返済」「頭金を入れずに運用し、繰り上げ返済もせずに運用を続ける」という4パターンについて、結局どれがお得なのか、シミュレーションを行っていきましょう。

①【頭金を入れない場合】

①は頭金なし、いわゆる「フルローン」です。借入金額は総額5,000万円。金利1%・返済期間35年で試算すると、利息分が約927万円。毎月の返済額は14万1,142円となりました。

〈メリット〉
・なにか不測の事態があったときのために、手元にお金を残しておける

〈デメリット〉
・毎月の返済額が上がってしまう
・5,000万円に対して利息が発生するため、総支払額が多くなってしまう

②【頭金を入れる場合】

②は①と同条件のローンで、頭金を500万円入れた場合のシミュレーションです。頭金を入れた分、金利負担も減り、支払総額は5,835万円。①に比べて100万円ほど負担が減っていることがわかります。

〈メリット〉
・毎月の返済額が下がる
・総支払額を減らすことができる
・借入時の保証料などを減らすことができる

〈デメリット〉
・なにか不測の事態があったときに、お金が足りなくなる可能性がある

③【頭金を入れないで資産運用し、住宅ローン減税終了後に繰り上げ返済する場合】

③では自己資金の500万円を頭金にはせず、年利5%で資産運用してみます。そうして成長した資金を基に、13年後に繰り上げ返済(期間短縮型)した場合のシミュレーションです。

もちろん、資産運用にはリスクはつきものです。毎年必ず5%ずつ成長する商品は存在しませんが、資産運用について理解した上で運用を行えば、年5%前後の成果は十分に期待できます。

500万円が年5%で運用できた場合、住宅ローン減税が終わる13年後には約800万円になります。③では、この800万円を繰り上げ返済(期間短縮型)に充てます。

すると、支払総額は5,759万円となり、②のパターンよりもさらに80万円ほど負担を抑えることができました。

〈メリット〉
・資産運用で増えた分多く繰り上げ返済することができるため、総支払額が減る
・期間短縮型で繰り上げ返済すると、完済時期が早くなる(例の場合約5年半早くなる)

〈デメリット〉
・期間短縮型の方が総支払額を下げる効果は大きいものの、毎月の返済額は変わらない(期間短縮せず、毎月の返済額を下げるタイプもアリ)