障がい者向けグループホームを不動産クラウドファンディングでファンド化！6％以上の高い利回りを実現できる理由とは

金融機関の融資に左右されず物件を確保できる

日本ブライトパートナーズは今回、新たに福祉と医療に特化した「地域医療福祉支援ファンド」としてクラウドファンド事業に参入しました。

クラウドファンド事業に参入した理由は、クラウドファンディングという新たな資金調達手段を活用することで金融機関の融資判断に左右されずに障がい者グループホームを積極的に展開できると考えたからです。

グループホームを開設する場合、一戸建てやマンションの一室を賃借する方法が一般的ですが、いざ開設しようとすると、「障がい者の方が暴れるのではないか、危ないのではないか」「何か問題が起きるのではないか」という先入観から管理会社の審査段階で、NGになるケースが少なくありません。

そのため、地域にグループホームのニーズがあり、行政サイドから要請がある場合には、当社が物件を購入してグループホームを開設・運営することがあります。

神奈川県横浜市が拠点の当社にとって、金融機関との付き合いがないエリアや融資が下りにくいエリアなどでは、ニーズがあり、入居者も見込める場合に約5,000万円～6,000万円の物件を取得しますが、複数開設となると自己資金だけでは賄うことができず、結果として当該地域での開設を断念せざるを得ないこともあります。

当社はこの状況を改善できる手段として、クラウドファンディングを活用し、機動的に資金調達、ニーズにあった質の高い施設を開設することで事業の拡大を見込み、参入の判断をしました。

現在、当社は38施設を運営していますが、大きな問題は発生していません。その理由の一つとして、グループホームオープンの際に地域の方々へ説明会を開いて、実際にオープンしたグループホームを見学してもらうなどの取組を行っていることが挙げられます。

グループホームを知っていただくことで先入観を取り除き、また実績を積んでいくことで、当初は反対派だった方の認識が変わり、グループホームの世話人になっていただいているケースもあります。

高い利回りと社会貢献を両立する投資物件

「地域医療福祉支援ファンド1号」は神奈川県海老名市に当社が所有する物件で、利回りは6％を想定しています。運用期間は約9ヵ月、出資可能額は1口1万円（上限100万円）からです。

物件は、児童発達支援事業（※）として発達障がいのお子さん向けの教室を運営します。

（※児童発達支援事業とは、未就学の障がいのあるお子さんやその可能性があるお子さんを対象として、日常生活のスキルのトレーニングや、集団生活への適応訓練などを行うことを言います。）

物件自体は借り上げなので、空室リスクはありません。入居率に関係なく、決められた賃料が毎月支払われます。

また障がい者グループホームは、立地条件に左右されないのが特徴です。郊外や地方であろうと、入居者のニーズがあれば、開設して運営していくことが可能です。もちろん物件価格を安く抑えられることができれば、利益率は高くなります。

通常の不動産クラウドファンディングでは、マンションを運用するファンドで利回りはだいたい3％～4％台が主流です。当社の障がい者向けグループホームは、一般の方に賃借したときよりも高い家賃設定ができるので、6％という高い利回りを確保することができます。

運用期間終了後の出口については売却するスキームで、ファンド運用期間は、9ヵ月から1年半を想定しています。

実は、障がい者グループホームのオペレーション付き物件は購入ニーズが非常に高く、利益を上げながら「社会貢献ができる」という側面を持っているため、販売するとすぐに売却が決まってしまうのがほとんどです。そのため、ファンド化した物件については、売却を念頭に進めていき、当社が購入もしくは施設を運営している運営会社に売却することも視野にいれて運用を行ってまいります。出口戦略は様々あり、物件価格の下落リスクも少ないので安全性の高いファンドだと考えております。