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東京23区の城南・城西地区にこだわり、入居者を確保
当社は、富裕層向けの投資用商品を提供するため、賃貸マンション「ELFARO（エルファーロ）」シリーズを開発しました。当初は鉄骨造アパートの「MIJAS（ミハス）」シリーズを2014年から商品展開し、価格は2億～3億円で地方の富裕層、投資家向けの相続対策商品として開発を進めてきました。資産性が高く、利回りも比較的高い東京23区の物件として、評価をいただきました。
一方でRC造の王道の投資商品が欲しいという要望が多かったことから、数棟開発したところ大きな反響をいただき、2019年からELFAROをシリーズ化しました。MIJASシリーズで培ったプランニングや賃料設定など賃貸マンションの経営ノウハウをELFAROに応用することで、他社商品より競争力のあるマンションを開発しています。入居者募集も順調で、高い利回りを実現することができています。
入居者のターゲットは単身者、DINKSの20代～30代の社会人で、収入がある与信の高い層がターゲットです。立地は山手線のターミナル駅、池袋、新宿、渋谷、品川などから電車で10～15分の駅で、そこから徒歩で10分以内をめどに開発を進めています。閑静な住宅街に位置し、生活の利便性が高く、住むのにも適したエリアに絞り込んでいます。
入居率は96％の水準で推移しており、多少コロナの影響は受けましたが、高水準を維持しています。年間を通して賃貸需要が高いエリアなので、建物の完成前に満室になる物件もあるほどです。
ELFAROは灯台という意味で、スペインのマドリッドなど都心部の街のシンボルというイメージを物件に反映させています。MIJASと共通したスペインタイルを使っていて、白を基調としたスペイン風のデザインで可愛らしい外観が若い女性には好評です。
女性に選ばれる物件を作ることを重視していて、姿見を用意するなど女性社員の声を生かす工夫をしています。市場の賃貸ニーズは男性6割、女性4割といわれますが、当社の物件は逆で女性が6割を占めています。
激戦の東京23区で物件開発が継続できる理由
ELFAROの開発棟数は、今期は25棟、来期は40棟を供給する予定です。東京23区、とりわけ大田区、品川区、渋谷区、目黒区、世田谷区、杉並区、中野区、新宿区など城南、城西エリアに集中しています。最も賃貸需要が厚く、稼働率が安定するエリアで商品展開することで、長期的に資産価値を維持することができます。
土地の購入については、年間3,000件近くの情報を集め、購入の検討スピードを可能な限り速くしています。建築プランを立て、賃料を査定し、利回りを決める一連の工程をすべて内製化しています。グループには賃貸管理会社を抱え、今年8月にはゼネコン1社を、グループ会社化して建築費の見積もり精度がさらに向上しています。情報量が多く、判断スピードが速いため、順調に土地の仕入れも進んでいます。
物件の販売についても体制を整えています。城南、城西地区に集中してMIJASを約110棟、ELFAROを約20棟供給してきた実績があり、地域ごとの賃料も詳細に把握することができます。金融機関を含めた仲介会社経由の販路も急拡大していています。
その結果、富裕層の方から多くの反響をいただくことができ、前期は予定通りELFARO20棟を完売しましたが、商品が不足する状況となりました。現在、仲介会社を通さない販売ルートの整備をしており、こうした取り組みにより、来期は30棟以上を供給する計画を立てています。
入居率についても、グループの賃貸管理会社が一都三県で4,000戸近くの物件管理を行っています。開発物件は管理条件付きで販売しており、過去の賃料、実際に満室になるまでの期間などのデータを蓄積しています。このデータに基づいて3ヵ月以内に入居者が決まる賃料を設定し、募集をかけ、目標の期間に達成しています。
ELFAROは居住スペースを確保し、維持管理費を抑えるためにエレベーター無しの4階建てが基本です。賃料さえ適正であればエレベーターの有無は入居に大きな影響はありません。オーナー様のランニングコスト、修繕費等を抑える工夫をしていて、実質利回りの向上につなげています。
当社はこれまで分譲マンションをメインに事業展開してきたので、分譲マンション並みの設備を使いながら、培ったノウハウを賃貸マンションの設計に活用しています。若い世代の入居者をターゲットにしていることから、4階を苦にする入居者は少なく、逆に眺望のいい4階から埋まっていく物件もあるくらいです。
高利回り、資産性の高さでリピート購入者が4割
ELFAROシリーズは、価格は物件ごとに異なりますが、3億～10億円、部屋数は10戸～30戸、土地は60～100坪です。平均利回りは4.8％です、ELFAROを購入された富裕層、投資家は、約70％が投資目的で、約15％が相続対策、約5％が買い替えです。
投資目的で購入する富裕層、投資家が多いのが特徴です。融資を受ける場合は、借入金額が物件価格の7～8割というケースが一般的で、自己資金が2割となると物件価格5億円の場合は1億円が必要となります。
経営者の方については会社の余剰資金を投資に回す需要、もう一つは経営者個人で自分の資産を運用する需要があり、両者ともに最近増加傾向にあります。また、一般の会社が人材確保のために社宅として購入するケースもあります。
表面利回りが高くランニングコストを抑えているので、実質利回りが高く、かつ人気の高いエリアで資産価値が下がりにくい物件として支持されています。販売数全体の約40％はリピーターの方が占めています。建設に要する期間は９～10カ月ですが、土地を購入して、建築確認申請の許可が下りると販売が可能となります。竣工前に購入契約されるケースが非常に多いです。
購入後のオーナー様に対するサポートに関しては、主にグループの賃貸管理会社が担当します。基本的に、オーナー様は送られてくる月次のレポートを見るだけであり、将来的な修繕、建て替えなどにも対応しています。売主と管理会社が同一グループという点は、オーナー様の安心感にもつながっていると考えています。
