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今世紀最大級のチャンス到来！「エジプト・新首都」不動産投資
砂漠の真ん中に誕生する、人口800万人の新首都
――前回（『世界随一の観光国「エジプト」投資対象として注目されるワケ』）、エジプトの将来を考えたとき、不動産投資に大きな可能性を感じました。首都移転の計画も進んでいるそうですね。
埜嵜：カイロ首都圏の人口は約2,500万人ですが、年々、交通渋滞が悪化するなど、様々な都市問題が深刻化しています。首都の過密を解消するために政府は「New Administrative Capital in Egypt（エジプト首都移転構想）」を推し進めています。
首都の移転先はカイロの東、45キロメートルほどの砂漠の真ん中で、700万㎢と東京都23区以上の広さに、800万人ほどの人口を有する大都市が誕生します。
新首都（New capital）はいくつかのエリアに分かれていて、「Green River」と呼ばれる公園が東西に横断しています。イメージとしてはニューヨークのセントラルパークのようなものですが、その長さは南北に4kmほど。それに対して「Green River」は全長35km……想像を絶する規模です。
コロナ禍で少々計画は遅れていますが、2021年度末までに段階的にオープンし、大統領府や議会、中央省庁などの行政機関から移転を開始する予定です。それに伴い、各国の大使館も移転し、国際空港も近くに造られます。
行政手続きがスムーズに済むようにと、民間企業の多くも移転してくるでしょう。外資系のホテルも次々に参入してくるはずです。マリオットの最高ブランドのホテルも参入を予定しています。
首都の中心となるのが「R7」とされる行政機関が集中する地域。最も栄える地域と考えていいでしょう。資産性の高さから、ここが不動産投資の際に真っ先に検討されるエリアだと考えています。
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売却益と為替差益が期待できる、新首都の不動産投資
――東京と同じスケールの都市をゼロから造る……それは、とてつもなく大きなプロジェクトですね。
埜嵜：この首都移転計画は、エジプトの「エジプトビジョン2030」のなかのひとつで、国連の持続可能な開発目標（SDGs）に沿う形で進められているスマートシティです。日本ではトヨタが2,000人規模のスマートシティ「ウーブン・シティ」を造るとしていますが、エジプトの新首都は人口800万人。そこに行政機関が集まり、国際空港が造られ、世界最大級の高層ビルが建てられる……どれほど壮大な計画か、想像するのも難しい規模です。
前回、変動相場制への移行によって、エジプトポンドは大暴落したとお話ししました。このとき、1ドル＝8.8エジプトポンドから1ドル＝18.8エジプトポンドとなり、現在（2021年6月7日時点）は1ドル＝15.69エジプトポンド。
2～3年もすればコロナ禍も収束し、エジプトは再び成長軌道に乗るでしょう。首都移転によるインパクトで、経済成長にさらに弾みがつくかもしれません。
現在、緩やかなエジプトポンド高の傾向にあり、その流れは今後も続いていくでしょう。仮に今、10,000,000エジプトポンドで不動産を購入し、数年後、同じ10,000,000エジプトポンドで売却、米ドルに交換したとします。エジプトポンド高によって、為替差益が期待できます。
もちろん今後の展開を考えれば、不動産価格の高騰も期待できます。売却益と為替差益を同時に狙えるのは、政治、経済、為替が安定し、成長が見込める“いまだけ”だといえるでしょう。
新首都の「R7」にできるレジデンスイメージ
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エジプト不動産投資の最大のリスクは？
――大きな可能性しか感じられないエジプトの首都移転、それに伴う不動産投資ですが、投資である以上、リスクはつきものです。どのようなリスクを意識しておかないといけないのでしょうか。
埜嵜：エジプト不動産への投資で最大のリスクとして考えられるのは、エジプトの商習慣です。しっかりと熟知したうえで投資を行わないと、何かしら“事件”に巻き込まれるリスクが高いといえます。
エジプトで不動産を売買する際、不動産価格の2.5％程度の税金がかかります。エジプトではこの税金を払いたくないと、きちんと登記をしないケースが多く見られます。約8割もの不動産が登記されず、契約書だけで売買されているといわれています。
このことは政府も問題視し、改善の方向にありますが、現時点では個人だけでなく、法人間の取引でもいい加減な状況です。今回の新首都に関しては、すべての不動産は開発会社から購入することになり、個人間の取引はありません。しかし法人間の取引でも安心できるものではなく、外国人投資家にとっては大きなリスクといえるでしょう。
登記がされていない場合、不動産を購入しても、いざ売却しようとしたら売却できない……というような事態が起こる可能性があります。不動産投資は買うことが目的ではなく、収益をあげることが目的ですから、このようなリスクは排除しておかなければなりません。
今回、私たちはエジプトとイギリスに資格をもつ弁護士チームとパートナーを組み、政府から許可を受けた開発会社か、資金繰りはしっかりしているか、不動産は登記されているかなど、デューデリジェンスを完了させた不動産だけを紹介していきます。将来性、確実性ともに期待される、エジプト・新首都の不動産に安心して投資いただけるでしょう。
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