相続対策としての不動産小口化商品「三軒茶屋エリア」の魅力

総合デベロッパーであり、マンションの開発・販売事業に強みをもつ新日本建物が、満を持して販売を開始した不動産小口化商品「Joint Owners ルネサンスコート三軒茶屋カルム」。不動産小口化商品を手掛けるデベロッパーとしては後発となるが、商品の優位性から大きな注目を集めている。今回は商品概要と魅力について、同社ソリューション事業部企画推進チーム主任の中島雄太氏に話を伺った。

「世田谷・三軒茶屋」の不動産小口化商品…優位性とは

株式会社新日本建物ソリューション事業部企画推進チーム主任の中島雄太氏は、「ルネサンスコート三軒茶屋カルム」が立地する「三軒茶屋」の魅力として、まずは交通利便性をあげる。

 

株式会社新日本建物事業本部ソリューション事業部企画推進チーム主任 中島雄太氏
株式会社新日本建物事業本部ソリューション事業部企画推進チーム主任 中島雄太氏

「今回小口化した『ルネサンスコート三軒茶屋カルム』は、若者に人気が高い『三軒茶屋』エリアに位置し、東急世田谷線の若林駅から徒歩3分、三軒茶屋駅から徒歩9分の場所にあります。都内各主要駅へダイレクトにアクセスでき、大変便利です」

 

東急田園都市線を利用すれば、三軒茶屋駅から渋谷駅まで、快速で1駅3分。東京メトロ半蔵門線と直通運転を行っているため、表参道や大手町などのビジネスエリアにも乗り換えなしでスムーズにリーチできる。三軒茶屋の交通利便性は非常に高い。

 

「弊社の『三軒茶屋』エリアの既存物件の平均稼働率は98%と、高い実績を誇っていますが、『ルネサンスコート三軒茶屋カルム』もこのコロナ禍においても安定稼働をしており、入替時に賃料アップとなる事も多い状況です。

 

三軒茶屋駅周辺は繁華街なので、居住にあたっては夜間の騒音などが気になるのではないでしょうか。『ルネサンスコート三軒茶屋カルム』は三軒茶屋を生活圏とする閑静な住宅街に位置していますので、入居者様は地の利を感じつつ、落ち着いた生活を営めるはずです」

 

また周辺エリアは世田谷区の拠点に指定され、再開発も進行中。若者向けのカフェやショップと、昭和の時代から続くレトロな雰囲気の商店街が混在する三軒茶屋の魅力は、今後もますます向上していくだろう。

 

「居室は全15室で、いずれも1K・ワンルームタイプ。20才~30才代の単身者世帯をターゲットにしています。ワンルームと言っても、すべて25平米以上のゆったりとした使いやすい間取りで、人気のウォークインクローゼット付の住戸が中心。さらにコンロは2口で、パウダールームも備え付けています。

 

またフリーWi-Fiやオートセキュリティ、そして宅配ロッカーなどの設備環境も整うなど、弊社がこれまで蓄積してきたノウハウが活きた、こだわりの居住空間に仕上がっているのです」

 

宅配ロッカー、パウダールームと窓付のバス、2口コンロ、ウォークインクローゼット…都会暮らしの単身者ニーズを満たしている
宅配ロッカー、パウダールームと窓付のバス、2口コンロ、ウォークインクローゼット…都会暮らしの単身者ニーズを満たしている

 

投資用物件には長期的な展望は欠かせない。今後、人口減が推測されているが、東京は現況でも50%近くを占める単身者世帯が、顕著に推移していくと言われている。また三軒茶屋は、単身者から「住みたい街」として常に名前の挙がる人気のエリア。単身者の賃貸ニーズは確実である。

 

立地、間取り、そして設備……単身者ニーズを的確に応える「ルネサンスコート三軒茶屋カルム」は、確かな競争力を備えた物件だと言えるだろう。

 

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いよいよ最終期スタート…今までの反応は?

不動産小口化商品として、一棟全体を462口に分割して販売する「Joint Owners ルネサンスコート三軒茶屋カルム」。すでに約70%は組成済であるが、反応はどうだったのだろうか。

 

「当初、第1期は100口の販売予定だったのですが、想定を上回るお問い合わせをいただき、100口を上回るお申し込みをいただきました。第2期以降も、相続対策の方を中心に多くの問い合わせをいただき、すでに約70%の販売が終了しており、いよいよ最終期がスタートします。ご契約済みの方から『追加で申し込みたい』という声もいただいています」

 

若い世代に人気の街・三軒茶屋で、単身者世帯向けの物件を小口商品化する新日本建物の狙いは、確かである。しかし確実な資産運用を求める投資家たちの理想は高い。申し込み後のサービスや利回りなどは、どうなのだろうか。

 

「『Joint Owners ルネサンスコート三軒茶屋カルム』は『任意組合型』の商品です。『任意組合型』は、現物不動産の所有と税務上同じ扱いになることが一般的です。税務上同じ扱いになることで、贈与や相続の財産評価時に特に大きなメリットを受けられます。当商品の相続税評価額の圧縮率は70%以上であり、効果的な相続税対策を実現できます。また、任意組合の運営は、弊社が理事長となり、責任をもって行います。

 

なお分配予定利回りは約3.2%。会計管理はすべて弊社が行い、年2回の分配が行われます。固定資産税、都市計画税の支払いや修繕積立金を差し引いたうえでの金額となりますから、オーナー様の申込金額以外の出費は、不動産取得税のみのため、安心ですし、手間もかかりません。『分配金を貯蓄して、相続時の納税資金として役立てよう』と考えているオーナー様もいらっしゃいます」

 

物件の管理業務は、すべて新日本建物のグループ会社「SNコミュニティ」が担当してくれる。入居者付けから維持・修繕までをすべて任せられるので、オーナーは分配金を受け取るだけで良い。また不動産投資において気になる災害リスクについては、火災保険だけでなく地震保険にも加入済み。万一の際にも、一定の保障が約束されている。

 

「『Joint Owners ルネサンスコート三軒茶屋カルム』は15年程度の運営を想定した商品です。然るべき時期が到来した際には、組合の理事長を務める弊社が売却を提案し、組合員半数以上の同意を得て、売却活動始めるというシステムになっています。

 

また、もし期間内に『自分の持ち分を手放したい』という方がいらっしゃれば、譲渡先を探すサポート体制も整えております」

 

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投資家がいま、不動産小口化商品に注目する意味

不動産小口化商品には「小額からの投資が可能で、毎年コツコツと分配金を蓄えられる」というメリットがある。その利回りは銀行預金の利子とは比較にならないほど高い。また相続の際には分割が容易で、相続税評価額の圧縮効果も高い。手間がかかり、分散投資が難しい一棟不動産の経営よりも低リスクとあって、富裕層からのニーズも上昇中だ。

 

一方で、コロナ禍で不動産も大きな影響を受けている。しかしレジデンスのニーズは変わらず安定している。新日本建物は自社の強みであるレジデンス物件で不動産小口化商品事業へと進出した。不動産小口化商品とレジデンス……相続対策、そして資産運用において最強の組合せだと言っていいだろう。

 

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株式会社新日本建物
事業本部
ソリューション事業部 企画推進チーム
主任 

1987年栃木県栃木市生まれ。2010年東北工業大学工学部建築学科卒、同年株式会社竹中工務店入社。建築技術職として商業施設、オフィス、教育施設、劇場、病院、住宅などの建設プロジェクトに携わる。その後、株式会社新日本建物入社。入社以来、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品(任意組合型)の開発、販売、運営に従事している。

著者紹介

連載ニューノーマル時代の相続対策「不動産小口化商品×レジデンス」の優位性