「共同ビルの敷地」等の評価単位とは?

今回は、「共同ビルの敷地」等の評価単位について見ていきます。※本連載は、税理士・小寺新一氏、不動産鑑定士・税理士・吉村一成氏の共著、『改訂版 税務署を納得させる不動産評価の実践手法』(実務出版)の中から一部を抜粋し、土地の評価でポイントとなる「地目」と「評価単位」について解説します。

全体を1画地の宅地とし、各土地の価額の比を乗じる

(7)「共同ビルの敷地」の評価単位

 

例えば、図表1のように甲、乙、丙及び丁の共同ビルの敷地の用に供されている宅地は、A、B、C及びDの土地全体を1画地の宅地として評価した価額に各土地の価額の比を乗じた金額により評価します。

 

[図表1]

 

この場合の「価額の比」は、次の算式により、あるいは1画地の宅地として評価した価額に基づき、各土地の地積の割合により価額を算出しても差し支えありません。

 

(算式)

価額の比=各地ごとに財産評価基本通達により評価した価額÷各土地ごとに財産評価基本通達により評価した価額の合計額

 

(注) 共同ビルの敷地の借地関係については、所得税基本通達33−15の2《共同建築の場合の借地権の設定》、又は法人税基本通達13−1−6《共同ビルの建築の場合》の適用があることに留意してください。

所有する土地のみを1画地の宅地として評価

(8)「使用貸借により貸し付けている宅地」の評価単位

 

所有する宅地の一部を自ら使用し、他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、その全体を1画地の宅地として評価します。また、自己の所有する宅地に隣接する宅地を使用貸借により借り受け、自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても、所有する土地のみを1画地の宅地として評価します。

 

例えば、図表2の(1)のように、所有する宅地の一部を自己が使用し、他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、これら全体を1画地の宅地として評価します。

 

また、図表2の(2)のように、使用貸借で借り受けた宅地を自己の所有する宅地と一体として利用している場合であっても、甲は、B土地に客観的な交換価値がある権利を有しないことから、A土地、B土地をそれぞれ1画地の宅地として評価します。

 

なお、使用貸借に係る使用借権の価額は、零として取り扱い、使用貸借により貸し付けている宅地の価額は自用地価額で評価しますので、B土地はいずれも自用の土地として評価することに留意してください。(財産評価基本通達7−2、昭和48年11月1日付直資2−189「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」)

 

[図表2]

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載土地評価の通則——地目の判定と評価単位の基礎知識

税理士

昭和25年東京都に生まれる。昭和47年関西大学法学部卒業。
大阪国税局採用。以後、資産評価官、岸和田税務署長、国税審判官、八尾税務署長等を歴任。平成21年7月大阪国税局退職。同年9月税理士事務所開設。

著者紹介

税理士
不動産鑑定士
CFP
芦屋大学客員教授 

昭和34年大阪市に生まれる。昭和59年同志社大学商学部卒業。大阪国税局採用。以後、評価公売専門官(徴収担当)、統括国税調査官(資産税担当)等を歴任。平成24年7月大阪国税局早期退職。不動産鑑定士登録後、吉村鑑定事務所開設。同年9月税理士登録後、吉村鑑定税理士事務所開設。

著者紹介

改訂版 税務署を納得させる 不動産評価の実践手法

改訂版 税務署を納得させる 不動産評価の実践手法

小寺 新一,吉村 一成

実務出版

土地評価の基礎知識から特殊な状況にある不動産の評価手法に至るまでの手順を簡潔明瞭に提示。不動産評価の現場業務に直結する評価物件の物的確認や法的利用規制の確認など、不動産評価を的確かつ効率的に進行させるための実務…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧