一致しないケースもある登記上の地番と評価単位の画地

●不動産鑑定評価

不動産鑑定評価においては、財産評価基準にある「評価単位」という概念はありません。鑑定評価の対象となる不動産の所在及び範囲は依頼者の設定する「対象確定条件」によって定まり、想定上の条件が付加されることもあります。対象確定条件が実現性、合理性、関係当事者及び第三者の利害を害するおそれがない限り、原則としてこれに基づき鑑定評価の対象が確定され、評価の単位となります。

このようにして確定された評価上一個の単位とされる土地の範囲を画地といいます。土地には登記上の地番が付されていますが、これは、評価単位としての画地とは必ずしも一致しません。一筆が数画地で構成されることもあれば、逆に一画地が数筆で構成されることもあります。同じ土地を一画地として評価するか、いくつかの画地に分けて評価するかによって全体の評価額は異なります。

画地は、通常、所有者が同じである連続した数筆の土地を一つとして捉えるのが原則で、次のような土地をいいますが、絶対的な基準ではありません。

①　他の土地と画する目的で設置された塀や石垣などの工作物（境界）により、他と区別されている一かたまりの土地。

②　道路、運河、鉄道及び公園などの公共公益的施設によって、利用状況の連続性や地域の一体性が分断されて、他と区別されている一かたまりの土地。

③　川、山、崖などの自然的状況により、他と区別されている一かたまりの土地。

④　地目、筆などの取引ないし利用の単位により、他と区別されている一かたまりの土地。

⑤　利用の単位（占有権の及ぶ範囲）により、他と区別されている一かたまりの土地

⑥　土地に対する公的利用規制、所有の単位その他の事象により、他と区別されている一かたまりの土地。

評価単位の修正が必要になるケースとは？

●固定資産税評価

固定資産税評価においても、評価単位は、1画地ごとに評価することになっていますが、相続税財産評価においては、次のような理由から、評価単位の修正が必要になることがあります。

（1）固定資産税評価においては、地上権、借地権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価されていること

（2）実務上1筆を1画地として評価されている場合が多いこと