一個の単位とされる土地の範囲…「画地」の概要

今回は、一個の単位とされる土地の範囲、「画地」の概要を見ていきます。※本連載は、税理士・小寺新一氏、不動産鑑定士・税理士・吉村一成氏の共著、『改訂版 税務署を納得させる不動産評価の実践手法』(実務出版)の中から一部を抜粋し、土地の評価でポイントとなる「地目」と「評価単位」について解説します。

一致しないケースもある登記上の地番と評価単位の画地

●不動産鑑定評価

 

不動産鑑定評価においては、財産評価基準にある「評価単位」という概念はありません。鑑定評価の対象となる不動産の所在及び範囲は依頼者の設定する「対象確定条件」によって定まり、想定上の条件が付加されることもあります。対象確定条件が実現性、合理性、関係当事者及び第三者の利害を害するおそれがない限り、原則としてこれに基づき鑑定評価の対象が確定され、評価の単位となります。

 

このようにして確定された評価上一個の単位とされる土地の範囲を画地といいます。土地には登記上の地番が付されていますが、これは、評価単位としての画地とは必ずしも一致しません。一筆が数画地で構成されることもあれば、逆に一画地が数筆で構成されることもあります。同じ土地を一画地として評価するか、いくつかの画地に分けて評価するかによって全体の評価額は異なります。

 

画地は、通常、所有者が同じである連続した数筆の土地を一つとして捉えるのが原則で、次のような土地をいいますが、絶対的な基準ではありません。

 

① 他の土地と画する目的で設置された塀や石垣などの工作物(境界)により、他と区別されている一かたまりの土地。

 

② 道路、運河、鉄道及び公園などの公共公益的施設によって、利用状況の連続性や地域の一体性が分断されて、他と区別されている一かたまりの土地。

 

③ 川、山、崖などの自然的状況により、他と区別されている一かたまりの土地。

 

④ 地目、筆などの取引ないし利用の単位により、他と区別されている一かたまりの土地。

 

⑤ 利用の単位(占有権の及ぶ範囲)により、他と区別されている一かたまりの土地

 

⑥ 土地に対する公的利用規制、所有の単位その他の事象により、他と区別されている一かたまりの土地。

評価単位の修正が必要になるケースとは?

●固定資産税評価

 

固定資産税評価においても、評価単位は、1画地ごとに評価することになっていますが、相続税財産評価においては、次のような理由から、評価単位の修正が必要になることがあります。

 

(1)固定資産税評価においては、地上権、借地権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価されていること

 

(2)実務上1筆を1画地として評価されている場合が多いこと

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載土地評価の通則——地目の判定と評価単位の基礎知識

税理士

昭和25年東京都に生まれる。昭和47年関西大学法学部卒業。
大阪国税局採用。以後、資産評価官、岸和田税務署長、国税審判官、八尾税務署長等を歴任。平成21年7月大阪国税局退職。同年9月税理士事務所開設。

著者紹介

税理士
不動産鑑定士
CFP
芦屋大学客員教授 

昭和34年大阪市に生まれる。昭和59年同志社大学商学部卒業。大阪国税局採用。以後、評価公売専門官(徴収担当)、統括国税調査官(資産税担当)等を歴任。平成24年7月大阪国税局早期退職。不動産鑑定士登録後、吉村鑑定事務所開設。同年9月税理士登録後、吉村鑑定税理士事務所開設。

著者紹介

改訂版 税務署を納得させる 不動産評価の実践手法

改訂版 税務署を納得させる 不動産評価の実践手法

小寺 新一,吉村 一成

実務出版

土地評価の基礎知識から特殊な状況にある不動産の評価手法に至るまでの手順を簡潔明瞭に提示。不動産評価の現場業務に直結する評価物件の物的確認や法的利用規制の確認など、不動産評価を的確かつ効率的に進行させるための実務…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧