複数の所有地を整理して「広大地評価」を活用する方法

点在する所有地について、それぞれの評価額を計算して合計すると、かなり大きな評価額になってしまうこともあります。今回は、点在する所有地を整理して評価額を下げた例を見ていきます。

「更地」を一箇所にまとめて土地評価額を下げる

土地を複数所有している地主の案件で、ユニークなケースがあったのでここで紹介しておきます。下記の図を見てください。全体で1000㎡ある土地のうち、貸地が図のように点在していました。この土地全体の評価額は1㎡あたりの路線価を50万円とすると、3億6000万円になります。

 

更地部分 合計600㎡×50万円/㎡=3億円
貸地部分 合計400㎡×50万円/㎡×(1-借地権割合0.7)=6000万円

 

この土地について貸地と更地を入れ替えて、一方に更地だけを集め、もう一方に貸地だけを集めました。すると、更地の部分に広大地評価が使えるようになります。広大地評価額は、路線価×広大地補正率×面積で求められます。また、広大地補正率は、0.6-0.05×面積/1000㎡です。

 

さて、その計算によって更地の評価額がいくらになるかというと、1億9775万円に大幅ダウンします。実に1億6225万円の減額です。パズルのように貸地と更地を入れ替えるだけで、これだけ評価額に大きな差が出る事例というのは確かに特殊です。しかし、この半分、もしくは4分の1の規模などで見れば、用途を整理するだけで評価減につながる土地は意外に多くあるものです。複数の土地を所有している人は一度、自分の土地を図面に描きだし、パズルのように組み替えてみるのも1つの手かもしれません。

貸地を整理しないと自由でない財産を持ち続けることに

ただし、貸地を整理することは一筋縄ではいかないことだけは知っておいて欲しいと思います。貸地というのは、自分の土地に他人(借地人)の家が建っている土地です。それを整理しようと思うと、借地人に立ち退いてもらわなければなりません。地主とはいえ借地人の権利も強いので、ただ頭を下げただけでは了承などしてくれるはずがありません。

 

借地人のもとを何度も訪れては説明し、説得し、交渉する苦労といったら、並大抵のことではありません。しかし、このようにして昔からの貸地の整理をしていないと、借地人も地主も自由にならない財産を持ち続けることになりますので、このタイミングで整理することをお勧めしました。お客様の不良資産を優良資産に変え、さらには評価が下げられるという提案をすることで、意思決定を促すのが税理士の仕事だと考えています。

本連載は、2013年11月1日刊行の書籍『相続税対策は顧問税理士に頼むと必ず失敗する』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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税理士法人エクラコンサルティング
株式会社エクラコンサルティング 代表社員
税理士

長野県生まれ。昭和54年横浜国立大学経営学部卒業。平成3年株式会社タクトコンサルティング入社。平成15年税理士法人タクトコンサルティング代表社員に就任。平成23年税理士法人エクラコンサルティング・株式会社エクラコンサルティングを設立。税理士法人タクトコンサルティングで20年にわたり、全国の税理士・会計士との共同案件を実践してきた経験を生かし、現在も同様に相続、譲渡、交換、事業承継、土地活用、M &A等に関する実務および企画研究、講演、執筆等、日本全国で活動している。

著者紹介

相続税対策は 顧問税理士に頼むと必ず失敗する

相続税対策は 顧問税理士に頼むと必ず失敗する

田中 誠

幻冬舎メディアコンサルティング

税のプロとして認識されている税理士にも得意不得意分野があります。特に不動産を含む資産税に関する対策は、その実務経験がものをいいます。つまり、相続税対策はどの税理士に頼むかで、結果が大きく変わるのです。 本書は、…

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