空室リスクをゼロに近づけるサブリース契約とは?

投資用マンションを購入した場合、もっとも気になるのは「空室」のリスクです。今回は、その対策のひとつとしてサブリース契約について見ていきます。

「入居者が見つからない」リスクに備える

マンションの「サブリース契約」を行っている会社があります。このサブリース契約は家賃保証システムなどと呼ばれるもので、費用が必要な代わりに空室リスクがゼロになります。「入居者が入らなかったら・・・」「入居者が引っ越して、次の入居者が見つからなかったら・・・」という心配が要らなくなりますので、積極的に利用しましょう。

 

投資用マンションを購入した場合、一般的には賃貸管理会社に入居者の募集を依頼します。しかし、賃貸管理会社は入居者の募集は行いますが、入居を保証しているわけではありません。東京の駅近ワンルームデザイナーズマンションなら高い入居率が予想されますが、購入した物件に入居者が絶対入るとは限りません。万一のときのための保険として、空室リスクがゼロになる「サブリース契約」を利用するメリットがあります。

 

通常のマンションの賃貸では、オーナーと入居者が直接、賃貸借契約を結び、入居者に部屋を貸します。一方、「サブリース契約」はオーナーと賃貸管理会社がまず賃貸借契約を結び、賃貸管理会社にマンションの部屋を貸します。そして、賃貸管理会社が入居者に部屋を転貸(サブリース)する形を取ります。

「空室」に対する保険のようなものと考える

「サブリース契約」でのサブリース費は、募集家賃の10〜15%が一般的。募集家賃が10万円でしたら、1万円から1万5000円がサブリース費になります。そしてたとえば「初回3年。以降、2年ごとに更新」というように、期間を定めて契約します。

 

サブリース契約をしていれば万一、入居者が入らなくても、また入居者が引っ越して空室になっても、毎月同じように家賃収入が入ってきます。空室に対する保険のようなものと考えればいいでしょう。まずサブリース契約で始め、安定して入居者が入るかどうかを見極めるのが確実性あるマンション投資の方法です。

本連載は、2010年9月24日刊行の書籍『デザイナーズマンション+3つの条件で成功する不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載成功する「デザイナーズマンション」投資術

株式会社ヴェリタス・インベストメント 代表取締役

1972年生まれ。青山学院大学卒業後、不動産会社へ営業職として入社。25歳にして管理職に抜擢され、以後マネジメント業務に携わる。前職では会社のNo.2としてIPOに携わり、当時不動産業界では最短となる設立4年目での株式上場を果たす。2008年、株式会社ヴェリタス・インベストメント設立とともに代表取締役に就任。高いクオリティを持つデザイナーズマンションの開発・販売に、力を注いでいる。

著者紹介

デザイナーズマンション +3つの条件で 成功する不動産投資

デザイナーズマンション +3つの条件で 成功する不動産投資

川田 秀樹

幻冬舎メディアコンサルティング

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