収益不動産の保有で継続的に利益を出していく方法

今回は、収益不動産の保有で継続的に利益を出していく方法について解説します。※本連載では、株式会社OKAMURAの代表取締役・岡村恭資氏の著書『続・なりたい人だけが資産家になれる 企業経営者を目指すな! 個人企業家を目指せ!』(風詠社)の中から一部を抜粋し、不動産投資で大きな利益を得るためのノウハウを紹介していきます。

実勢価格と比べて評価が低い「国の路線価」

数千万円を稼ぐのに手持ち資金は不要です。1円もなしに数千万円、ものによっては数億円も利鞘を得ることが出来ます。信じられないかもしれませんが、これが不動産の醍醐味なのです。

 

不動産という第三者評価の伴うものであるからこそ、可能となるのです。

 

不動産は国が毎年評価してくれる路線価というものがあります。対象の不動産(土地)に対して課税をするために一定の価値を持たせるものです。実勢価格と比べると大概は低くなっています。それは、実勢価格が変動するためで、タイミングによっては正確な評価とは言えない場合もあります。実勢価格と比べると低いのが路線価であれば、これ以上で値付けしても購入希望者が存在することは不思議ではありません。この購入希望者の購入希望価格は再販時の価格を考慮しての金額です。その範囲の価格であれば購入者は即金で購入するということです。

 

購入希望者は何月何日までに希望金額で購入するという購入申込書を、あなた(自分)宛に発行します。自分が売主から購入するものを上場企業に売却するので契約当日はあなたと売り手、あなたと買い手が同じ銀行にいれば成立します。

 

その際、出来れば、取引銀行に法人口座を作っておくと便利です(作業を簡略化できます)。同行内から振込みをしてもらいその口座からあなたは売主の口座に振り込むというわけです。

 

この時点であなたの口座には確実に数億円の差額が残っていることになります。これは利鞘です。決済となれば、この時点で売主から抵当権抹消書類や所有権移転の書類を受領して買主側の司法書士に確認させて、最終振込みをしてもらい、あなたは買主に対して残金すべての領収書を発行します。

 

その金額のうち、必要額を売主に振込み、振り込み書を提示して領収書を発行してもらいます。これで完了となります。このような取引は平成元年頃には頻繁に行われていましたが、最近は余り行われないようです。

新築・中古を問わず需要がある2DK、2LDKタイプ

宝くじは、自分で当たりくじなど選べませんが、不動産取引は自分で当たりを操作できるという合法的手法をいまだに残しています。納税さえすれば問題はないのです。この場合、法人としての総合課税扱いであるため、この差額を次の物件購入に充てていけば、納税額が減るのと同時にさらに次の利益を作り出せます。

 

このときの残額は数億円なら頭金を1億円程度で銀行借り入れも利用でき、3億円の利鞘なら3物件を購入します。これで10億円の不動産が入手できるというわけです。

 

3億円で購入した収益不動産が例えば、利回り7%とすれば、3年ほどで6千万円の売上を計上します。三倍なので1億8千万円です。

 

あとは融資機関の能力しだいですが、数十億円でも自己資金があり、収益がこのレベルで入金されていれば、固い顧客であり、融資機関も融資しないわけにはいきません。資金を作り出す能力が格段にハイレベルであるので評価が下がる可能性も低いわけです。

 

所有する不動産はメンテナンスを正しく行えば、数十年は利益を稼ぎ出してくれるので、後継者が浪費家でなければ後世まで残る企業となりえます。

 

あなたが希望するかしないかだけで資産5億円を超えれば増え続けていきます。

 

購入する不動産がなくならない限り、活動を止めてはいけません。所有する不動産が古くなれば、メンテナンスと改良を重ねていきます。より新しい同じような収益物件に変えていき、このパターンを継続させます。但し、駅の近くや買い物が便利という好条件の土地が見つかれば35年ローンを組んで新築マンションを計画するのも将来性があるでしょう。現在、不足しているのは相変わらず、2DK、2LDKの部屋です。

 

このタイプは需要が高い割には、設計時に計画されないことが多いようです。金銭的な余裕のある層が求めている物件なので家賃は高めに設定しても問題ないし、新婚層にも人気があります。子供が生まれても、一人目までは対応可能な広さです。特に商店街の先にこの手の複数区画があるマンションは新築、中古を問わず需要があります。

株式会社OKAMURA 代表取締役

昭和26年生まれ。京都外語大学卒業後、宅地建物主任者資格取得。昭和58年2月福岡県にて登録。以降、不動産関連事業に従事し、現在に至る。

著者紹介

連載「不動産を動かす」だけで儲ける資産家のノウハウ

続・なりたい人だけが資産家になれる―企業経営者を目指すな!個人企業家を目指せ!

続・なりたい人だけが資産家になれる―企業経営者を目指すな!個人企業家を目指せ!

岡村 恭資

風詠社

手持ち資金0円から資産家生活へ!“なりたいシリーズ”待望の第2弾!不動産を動かすだけで思うがままに資産を増やすノウハウとは…。

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