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マンションと大規模修繕（1）…大規模修繕の概略と長期修繕計画の重要性

修繕積立金とは

修繕積立金とは、「マンションの共用部分について行う将来の大規模修繕^＊1の費用の額に充てられるために、長期間にわたって計画的に積み立てられる金銭」である。そのマンションの区分所有者全員が、それぞれの持分に応じて毎月積み立てるのが通常である。

大規模修繕について、「正しい長期修繕計画に基づいて見積もられた修繕積立金」を払ってさえいれば、何も問題がないと考えている人が多いかもしれない。しかし、築後年数が長くなるにつれて修繕積立金の累計額が大規模修繕工事の費用に足りなくなってしまうことが少なくない（図表1）。

【図表1】

＊1：渡邊布味子『マンションと大規模修繕（1）～大規模修繕の概略と長期修繕計画の重要性』（ニッセイ基礎研究所、基礎研レポート、2023年01月31日）

マンションの使用開始後は区分所有者自身で今後の修繕を考える必要がある

長期修繕計画は、そのマンションの仕様や設備一つ一つの耐用年数を積み重ねたものである。つまり、長期修繕計画では、（1）マンションにある設備などを確認し、（2）それぞれの耐用年数に基づき、（3）耐用年数が到来する前に適切な修理・取替をすることを前提に当該費用を計上する。

修繕積立金の額はこの長期修繕計画に基づいて収支計画を組み、積立残高が各回の大規模修繕費に対して不足しないように決定する。ただし、当初の長期修繕計画での収支計画はずっと使えるわけではなく、実際に行った工事の費用等を反映するなど、適宜見直しが必要である。

さらに、将来の大規模修繕に関して最も心にとめるべき点として、新築マンションの権利関係から、施工会社（建築会社）は余程の施工ミス等がない限り新築工事が終わったら離脱し、売り主（マンションの事業者）は販売が終わったら離脱することが挙げられる。その後のマンションの権利関係者はマンション購入者である区分所有者と管理会社のみになるが、管理会社は区分所有者からの受託者にすぎない。区分所有者は買った瞬間からマンションの管理を主体的に考えなければならない立場であるが、そのように認識している人はどれだけいるのだろうか（図表2）。

【図表2】

令和4年4月から全国の各市町村（特別区を含む）が順次実施している「マンション管理計画認定制度」^＊2の登録マンションの公表が全国で35件と増えない理由にも、そもそもマンションの共用部の管理を重視しておらず、登録のメリットを感じない区分所有者が多いことがあるのではないだろうか。

＊2：認定制度のある市区町村（特別区を含む）にあり、長期修繕計画作成ガイドラインの内容を含む一定の基準を満たすマンションは、「管理計画認定マンション」として公益財団法人マンション管理センターの専用サイトで公表される。

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