不動産 国内不動産 資産形成
連載不動産投資で長期安定収益を得る「13のテクニック」【第12回】

経営する賃貸マンションの「差別化」を実現する方法

賃貸不動産分譲マンション

経営する賃貸マンションの「差別化」を実現する方法

前回は、新規入居者獲得のために「営業マンの推薦」が重要となる理由を説明しました。今回は、経営する賃貸マンションの「差別化」を実現する方法を見ていきます。

オーナーと企画者のエゴが「無個性な部屋」を生む?

大切なのは、「いかに入居者に選ばれるか」という視点を持つことです。入居者に選ばれるためには、ライバル物件との「差別化」が必要となります。

 

空室対策の企画には二つの考え方があります。一つは「万人受けする物件(部屋)」をつくるという考え方、もう一つは「他にはない物件(部屋)」をつくるという考え方です。

 

「万人受けする物件(部屋)」の場合安定感はあるため、オーナーも納得されるでしょう。仮に空室が続いたとしても、そのリフォームを企画した業者は怒られることはないはずです。

 

しかしデメリットとしては、どこにでもある部屋なので立地や値段(家賃)、築年数の勝負になってしまう点です。さらに築年数が進むにつれてライバルも多くなります。新築の供給もあるため、空室対策のリフォーム提案において誰もが失敗したくありませんので、「安定感のある部屋」をつくります。そうなると必然的に「同じ部屋」が市場にあふれていきます。

 

これは、オーナーの「少しでも安く、万人受けする部屋をつくりたい」というエゴと、物件(部屋)の企画者の「失敗したくない」というエゴが生み出した結果であり、そこに住む人の生活(人生)はまったく考慮されていません。

 

分譲マンションを例にしてもわかるはずです。どの分譲マンションを見ても、たいがいは同じ間取りやデザインになっています。売れなかったら誰かが責任をとる必要があるため、当然といえば当然です。

 

一方、「他にはない物件(部屋)」の場合、「他物件にはないもの」や「ほかとは違うもの」が必要です。ただし、何らかの特徴がある分、何らかのリスクも発生します。そして失敗したら、「だから言ったでしょ」と追及されてしまいます。

明確な特徴は、それ自体が「売り」になる

しかし賃貸マンション経営は商売であるという点を思い出してください。失敗を恐れるあまりチャレンジしなければ、成功体験を積み上げることも利益を上げることもできません。

 

とくに事例がないこと、変化が伴うことには不安がつきものですが、市場を調査して「他にはない特徴」を見つけることによってリスクは軽減できます。

 

さらに特徴がはっきりしていれば、物件(部屋)自身が営業してくれます。「○○な部屋」「△△ができる物件」「□□が無料な部屋」「長期入居すると◇◇がもらえる」といったように、キャッチフレーズをつけることができればそれが「売り」となります。

 

仲介会社の営業マンも物件の「売り」が明確なら営業しやすいですし、ネットでも「売り」が明確ならお客さんに見つけてもらいやすくなります。そうした特徴のある物件は価値が高まり、将来の家賃下落のリスクや、集客力の維持にもつながるでしょう。

本連載は、2015年12月10日刊行の書籍『入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

池田 建学

株式会社ツインライフ 専務取締役

1977年大阪市生まれ。12年間、大手デベロッパー・ハウスメーカーの最前線で商業ビルの開発や分譲マンションオーナーの経営コンサルティングに従事。後、そのノウハウを賃貸マンション管理業界に持ち込み「0円賃貸スキーム」を開発する。それまでに磨き上げてきたプロパティマネジメントと融合させ、独自の賃貸物件管理手法を構築。所有と経営を分離化する経営代行管理システムで、賃貸物件の収益力を改善。収益力の低い物件を持つ悩めるオーナーたちから相談を受け、多くの不動産物件の収益改善を実現しながら「0円賃貸」を使った集客力の高い新たなスキームを業界に打ち出している。自身も賃貸物件を複数所有しており、「キャッシュフローを最大化する」満室経営を実践している。

著者紹介

連載不動産投資で長期安定収益を得る「13のテクニック」

入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム

入居希望者が殺到する驚異の0円賃貸スキーム

池田 建学

幻冬舎メディアコンサルティング

大家が抱える最も悩ましいリスクは空室だが、これまで賃貸不動産で客付けをしようと思えば、「家賃を下げる」「リノベーションなどをして付加価値をつける」「広告料を仲介会社に多く払う」方法しかありませんでした。 にもか…

Special Feature

2016.12

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

不動産活用セミナーのご案内

償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

~建物比率5割超&4年で減価償却も可能!独自の不動産マーケットを形成する京町家だから実現する投資法

日時 2016年12月10日(土)
講師 平野準

海外不動産セミナーのご案内

償却メリットにフォーカスした「ハワイ不動産」投資の最新事情

~築古木造のタウンハウスで建物比率80%以上。「ハワイの償却物件」の実際と活用法

日時 2016年12月10日(土)
講師 大橋 登

海外活用セミナーのご案内

国際金融都市「香港」で始めるグローバル資産防衛

~本格的な海外投資環境を整えるメリットと現地の最新金融事情

日時 2016年12月10日(土)
講師 長谷川建一

The Latest