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連載収益物件活用で得られる絶大な節税効果【第25回】

個人所得、相続税を減らすために有効な収益不動産の特徴

収益物件

個人所得、相続税を減らすために有効な収益不動産の特徴

前回は、目的によって異なる収益物件の選び方について取り上げました。今回は、個人所得、相続税を減らすために有効な収益不動産の特徴について見ていきます。

フローの節税は減価償却が「大きく・短い」物件を狙う

前回に引き続き、収益物件活用の目的と照らし合わせて物件選びのポイントを見ていきます。

 

●節税(フロー)としての活用

フローの節税としての活用においては、減価償却を「大きく」「短く」取ることが唯一のポイントになります。

 

まず「大きく」という点に関しては、物件そのものというよりは、売り手側との交渉のなかで建物比率(価格)を大きくしてもらえるかということが問題になります。先述したように、自分だけで建物の価格を決められるわけではないからです。

 

原則的には、第三者(親族間やオーナー社長と社長個人間のような場合ではなく他人同士の取引)の売る側と買う側が合意した金額が、いわゆる市場価格となります(ただし合理的な範囲内での金額)。

 

次に、「短く」という点では、法定耐用年数を超えた木造や軽量鉄骨造のアパートが最適です。建物のなかでは最短の4年間(軽鉄の場合5年間)で全額償却することができます。また、先述のとおりRC造の物件においては、本体の償却期間は長いものの、設備を分けることで購入当初の3年間は償却を大きく取ることができます。

 

ですから、建物価格を大きく取れるよう売り主と交渉するとともに、設備を本体と分けてくれるよう交渉する必要があります。この場合の設備の金額は、おおよそ建物金額の10〜20%を目安にし、売買契約書に明記する必要があります。

 

POINT

建物価格を大きく(減価償却)・木造で築22年以上RC造もしくは鉄骨造の場合は設備と本体を分ける

相続対策なら時価と評価額の差が大きい都心部の物件

●節税(ストック)としての活用

相続財産を減らすという目的なら、時価(市場価格)と評価額のギャップを大きく取れる物件を選ぶ必要があります。

 

時価とは市場で売買される価格であり、評価額は行政が定める路線価や固定資産税の評価額です。一般的にこのギャップが大きいのは都心部の物件です。不動産の市場価格が高くなっている状況においては、特にギャップが大きくなります。

 

銀座の土地の売買価格が路線価の3、4倍になったというニュースを目にした方もいると思います。まさにその3倍、4倍こそがギャップであり、そうした不動産を買えば、相続財産の評価を3分の1、4分の1にも圧縮できるということです。

 

逆に地方都市の物件は時価と評価額の差が取りにくい、もしくは逆転してしまっているケースもあります。

 

POINT

時価と評価額の差が大きい(都心部の物件等)

本連載は、2014年8月30日刊行の書籍『会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

大谷 義武

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載収益物件活用で得られる絶大な節税効果

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

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