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貸主・借主双方にメリット…増加する「保証会社」利用
マンションやアパートのオーナーが賃借人と賃貸借契約を締結する際、従来は「連帯保証人」を設定することが通常でしたが、近年は万が一賃借人に賃料の滞納をされた場合に確実に回収するための手段として、連帯保証人ではなく「保証会社」との契約を条件とする物件のオーナーが増えてきています。
賃貸人側としても、個人の保証人よりも家賃保証会社のほうが賃料の回収が図れる可能性が極めて高いというメリットがあるからです。
保証会社を利用した場合、万が一賃借人が賃料を滞納してもすぐに保証会社から滞納賃料が支払われ、保証会社が代わって賃借人に請求することになりますので、物件オーナーとしては賃料不払いのリスクを相当軽減できることとなります。
他方で、このように保証会社がすぐに賃料の滞納を解消してくれることで、法的には以下の事例のような問題が生じてくることとなりました。
【アパートオーナーからの相談】
私は、所有しているアパートを、賃借人に月額7万5000円の家賃で賃貸しました。賃貸借契約の際は、賃借人には保証会社と契約することを条件としてもらっています。
この賃借人が徐々に家賃を払わなくなり、4ヵ月分連続で滞納していたことがわかりました。
滞納した家賃は、その都度保証会社に立替えて支払ってもらっていましたので、こちらで未回収の滞納家賃はないという状況です。
しかし、このように連続して滞納が続けるような賃借人のことは信用できませんので、退去してもらいたいと考えています。通常は、賃借人が賃料を3ヵ月分以上滞納すれば解除が認められると弁護士から聞きましたので、信頼関係が破壊されたとして解除通知を出しました。
しかし、賃借人からは、「保証会社が立替えて払っているのだから、家賃の滞納はないから解除は認められないはずだ」などと反論され、解除を拒んでいます。
このような賃借人の主張は認められるのでしょうか。
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