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壁を傷だらけにした貸借人…原状回復費の支払いを拒否
【アパートオーナーからの質問】
私が貸しているアパートの入居者が契約期間満了で退去することになりました。
この入居者は約8年間入居していたのですが、退去後に室内を確認したところ、台所や脱衣所、トイレの壁クロスに多大な傷破れ箇所があり、また、床にも入居者が付けた大きな傷が残っていました。
あまりにもひどい傷でしたので、全てクロスや床は全て交換が必要な状態だったので、せめてその半額は賃借人にも負担してもらいたいと伝えました。
これに対し、賃借人は
「壁クロスの耐用年数は6年間である。自分が入居したときから8年経っていて、耐用年数が経過しているから、クロスについて原状回復費用を負担する必要はない」
と反論してきました。
賃借人の使い方がかなり悪いせいで、全て修理・交換しなければならないのに、賃借人に全く負担を求められないのは納得できません。
【説明】
本件の事例は、東京地方裁判所平成28年12月20日判決の事例をモチーフにしたものです。
賃貸借契約における賃借人の原状回復義務については、国土交通省により「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が示されて以降、賃借人の負担部分及びその割合は、このガイドラインの考え方に基づいて決まるというのが現在の賃貸借実務です。
すなわち、壁のクロス、フローリング、襖、流し台といった貸室内の設備の原状回復においては、国土交通省のガイドラインにおいて想定されている経年変化の耐用年数を経過している場合、これらの原状回復費用は賃借人ではなく賃貸人において負担すべきもの、という考え方です。
この考え方に従えば、本件においても、壁クロスは耐用年数を経過しているため、賃借人の負担は生じないということになると考えられます。
しかし、裁判所は、「賃借人としての善管注意義務違反」を理由に、耐用年数が経過している壁クロスであっても、その張替え費用の半額について賃借人の負担を認めました。
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