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連載建築デザインの力で「変形地」の価値を高める方法【第32回】

「斜面地」をメリットに変えた収益物件の事例

賃貸住宅斜面地

「斜面地」をメリットに変えた収益物件の事例

前回は、土砂崩れなどの危険性があった斜面地を活用し、収益不動産に生まれ変わらせた事例を説明しました。今回は、斜面地だからこそ、収益性の高い賃貸住宅を建築できた事例を見ていきます。

当初の活用案は「普通のアパートの建築」だったが…

JR鶴見駅西口から道なりに坂を登っていくと、次第に住宅地に入っていきます。10分ほど歩いて、幹線道路から少し中に入ると、戸建て住宅やアパートの中にひと際目立つデザイナーズマンションが現れます。それが、ラグゼです。

 

正面のエントランスから見上げると6階建てのマンションに見えますが、実は道路から直接入る1階部分は地下1階の扱い。建築法規上は、地上5階、地下1階の建物です。建物の背後は斜面地で、左脇にはその斜面を登っていく階段が設けられています。

 

この土地に対する住宅メーカーの活用提案はアパートだったといいます。実際、隣地には土地所有者であるMさんの経営する2階建てのアパートが建っています。ごく普通に考えれば、立地条件や敷地条件から言って、この程度の規模の賃貸アパートを建てることになるのでしょう。

 

しかし筆者は、そうは考えませんでした。斜面地だからこそ、それをうまく利用し、もっと収益性の高い賃貸住宅を建てられると確信していました。

条件の悪さを「逆手に取り」土地活用を図る

この土地活用はもともと相続を意識したものです。Mさんが亡くなったとき、3人の兄妹にその遺産をどのように相続するか、考える必要が生じます。長男は既にご主人が亡くなったときに財産を分け与えられていたので、この段階で対象になるのは、長女・次女2人の姉妹です。この2人でうまく財産を分ける必要が生じます。

 

そのときは、相続した財産を長女と次女それぞれできれいに分けられるように、土地2カ所に賃貸住宅2棟を建設し、一方は長女に、他方は次女に分け与えることにしたのです。

 

私はその20年ほど前に姉妹の長女のご自宅の設計監理を担当した関係で、このプロジェクトに携わらせてもらいました。そこで考えたのは、土地の価値を顕在化させること。条件が悪そうに見えても、そこを逆手に取るなどして、土地の活用を図りました。

 

この話は次回に続きます。

本連載は、2014年6月12日刊行の書籍『変形地の価値を高めるマンションづくり』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

宮坂 正寛

株式会社環境建築設計 代表取締役
株式会社六耀 代表取締役 

早稲田大学理工学部建築学科卒業。「環境と人との接点を意識し心を配ること」を基本に、土地活用企画、分譲・賃貸マンションの企画・設計・施工管理、賃貸マンションの監理、建て替え、大規模修繕、コンサルティングなどを手がけ、35年間で300弱の竣工物件の実績を持つ。

著者紹介

連載建築デザインの力で「変形地」の価値を高める方法

変形地の価値を高めるマンションづくり

変形地の価値を高めるマンションづくり

宮坂 正寛

幻冬舎メディアコンサルティング

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