短期、長期、ウィークリー賃貸・・・ベルリン不動産の最新活用法

投資用に購入した物件の活用法としては、主に、①長期通常賃貸、②家具付き短期賃貸(観光客以外を対象)、③観光客向けウィークリー賃貸の3種類が存在します。今回は、ベルリンという都市の特徴を踏まえて、これらの活用方法を見ていきます。

ベルリン不動産に投資した後の活用法は主に3つ

〈長期賃貸〉
賃貸期間が一年以上の長期賃貸タイプです。一度テナントが決まれば、その後は特に問題がない限り手間がかからず、安定した賃料収益が得られるのが長所です。テナント募集の労力や費用も最小限に抑えられます。一方、賃料は短期賃貸ほど高く設定できません。また、長期になればなるほどテナントの権利が強くなるため、例えば退去の要求などの交渉が難しくなる面もあります。

 

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〈短期賃貸〉
長期賃貸に比べ、賃料を高めに設定することができます。そのため、インカムゲインが良くなるのが長所です。また、夏の一ヶ月間は自分で住むなど、フレキシブルな使い方もできます。マイナス点は、テナントの出入りが頻繁になるため、テナント募集専門会社*に依頼する費用がかかることです。空室リスクを抑えるためには、短期賃貸に向いているエリア、また物件の種類をよく検討し、判断することが大切です。
*短期賃貸専門の賃貸募集会社にテナント募集を依頼することが必須です

 

〈観光客向けウィークリー〉
現在世界中で活況を呈している民泊用賃貸ですが、ベルリンでは今年2016年5月1日より新しい条例が施行され、ごく一部の例外を除き、物件の50%以上のスペースを民泊用に貸し出すことが禁止されました。そのため、投資目的のお客様には、このタイプの活用方法はお勧めしていません。

「短期賃貸」は専門のエキスパートを活用するのが必須

短期で賃貸を行う際、どういったテナントが理想的でしょうか。また、ベルリンには、どのようなニーズが潜在しているのでしょうか。

 

〈大企業の役員・従業員〉
本社がベルリン以外の都市にあり、数ヶ月~半年といった期間、仕事でベルリンに短期間滞在するビジネスマン等の賃貸需要が存在します。この場合、賃貸契約の相手が企業となります。ベルリン以外の都市の賃料に慣れている大手企業は、ベルリンの水準からは高めの賃料設定にも寛容です。


〈政治家〉
ドイツの首都であるベルリンには、ドイツ各地から政治家が集まります。家具付きの高級物件が、こういったテナントの滞在に適しています。


〈映画関係者・クリエーターやアーティスト〉
世界最古、ヨーロッパ最大規模の映画製作スタジオがベルリン郊外に存在していることはご存知でしょうか?バーベルズベルク・スタジオと呼ばれるこの映画製作スタジオでは、例えば2008年公開の『ワルキューレ』など有名な作品が数多く撮影されています。当時、主演トム・クルーズはスタジオ近隣に滞在していました。ベルリンでは、映画撮影・制作や広告プロジェクトが数多く進行しており、それに伴う関係者達の滞在先需要は増加しています。

 

このような理想的なテナントを見つけ、短期賃貸を効率良く進めるためには、短期賃貸専門のエキスパートが在籍する賃貸会社を利用することが必須です。こういった会社には、特別なニーズを持つ大手会社などのネットワークを持っているからです。

中心地と郊外にある「理想的なエリア」の例

理想的なエリアには2種類あります。市内のトップロケーション(中心地)、また、郊外の高級エリアと呼ばれる地域です。

 

〈市内トップロケーション例〉
● フリードリッヒ通り(中心部)
● モンビジュ公園周辺(中心部)
● ハーケッシャーマルクト駅周辺(中心部)
● ベルクマン・キーツ周辺(東部)
● ポツダマープラッツ駅周辺(中心部)
● クーダム・エリア周辺(西部)


〈郊外の高級エリア例〉
● ハーヴェル川周辺(北西部)
● ヴァンゼー(湖)周辺(南西部)
● ポツダム(南西部)

 

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〈弊社ご案内例〉
①市内中心部(新築:40㎡~300㎡・販売価格:18万ユーロ~130万ユーロ)

※全室完売物件
※全室完売物件

②郊外高級エリア(新築・4戸入り:居住面積約730㎡・販売価格:約5,000€/㎡)

※こちらの物件につきましては、第24回連載(こちらを参照)にて詳しくご紹介しております。

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連載ユーロ建て現物資産で注目!ドイツ「ベルリン不動産」の魅力

株式会社ウィンドゲート ウィンドゲート・ジャーマニー支社長 ヴァイスプレジデント

ベルリン生まれ。 John-F.-Kennedy International HighSchool。ロンドンのUNL大学卒業後、大手物流企業でリーガル・コンサルティングに従事。その後、不動産業界にてライフスタイル・プランニング、不動産調査、インテリアデザイン等の業務に従事。 2011年より、株式会社ウィンドゲート取締役副社長、ドイツ・ベルリン支店長として不動産売買、投資アドバイス、仲介等に携わる。 日本滞在経験は10年以上で、ドイツ語に加えて日本語、英語もネイティブレベルで会話可能。また、ドイツでの不動産売買業務に長年従事しており、豊富な業務経験に加え、最新の物件情報にも精通。

ウィンドゲートでは、日本語・ドイツ語・英語が堪能なドイツ人及び日本人スタッフがベルリンに常駐。物件案内・契約サポート・管理時の翻訳サポートなどを通じ、所有から売却時までケアしている。
WEBサイト http://windgate.jp/jp/

著者紹介

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