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連載オーナー社長のための税金ゼロの事業承継【第17回】

相続税評価額を減らすための「不動産鑑定評価」活用法

不動産非上場

相続税評価額を減らすための「不動産鑑定評価」活用法

相続税評価額は「評価の見直し」で減らすことが可能です。特に見落としがちなのが不動産の評価。通常、路線価は相続税等の評価基準になりますが、広大地や無道路地など土地のもつ特殊性に着目し、不動産鑑定評価を使って評価をさらに引き下げることができます。

実勢価額が相続税評価額を下回る不動産は多数

資産評価の見直しが必要であるにもかかわらず、オーナー社長のもっとも気づきにくいのが、所有する土地や建物などの「不動産評価」です。とくに、相続税申告のなかの総資産のうちでもっとも高額なのは「土地」ですから、評価の見直しによる効果もより一層期待できます。
 
創業時に購入した会社の土地が、気づかないうちに帳簿には表れない含み益を生み、株価を押し上げる原因になっていることがあります。逆に含み損が大きく、実勢価額が相続税評価額を下回っているケースもあります。
 
こうした土地を不動産鑑定評価により、適正に再評価することによって、自社の株価を引き下げることができます。

広大地や無道路地などの特殊案件は要チェック

広大地というのは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(ただし大規模工場用地に該当するものや中高層集合住宅等の敷地用地に適しているものは除く)のことをいいます。
 
また、無道路地は、建築基準法上の幅員4メートル以上の道路に接していない土地で、新たに建築物を建てることができないため、評価はかなり下がります。
 
こうした特殊案件と呼ばれる土地には、ほかに次のようなものがあります。


(1)道路に2メートル以上接していない土地
(2)極端に間口が狭く奥行きが長い土地で、住宅等の建設が実質的にできない土地
(3)傾斜地、崖地、極端に高低差がある土地
(4)市街地農地、市街地山林、市街地原野
(5)袋地など不整形な土地
(6)再建築が認められていない市街化調整区域の土地
(7)高圧線下の土地や都市計画道路予定地などを含む
 
また、建物では特に賃貸アパート・マンションなどの収益不動産が、実際には空室率の高い地域にあるために予定した収益が確保されていないケースがあります。こうした物件は不動産鑑定士などの専門家に鑑定再評価してもらうことで、相続税評価額よりも下げられるケースをよく見かけます。

特殊な土地なら不動産鑑定評価を活用

広大地や無道路地など、特殊不動産案件は個別性が強いとなかなか買い手がつきません。特に昨今の厳しい不動産市場では、市場で取引される売買成立価格が相続税路線価よりも低くなるケースが多々あります。本来ならば低く評価されなければいけない土地が過大に評価されてしまい、その結果、過分に納税してしまうのです。
 
同様に、そうした土地を所有する会社の株価は、実際以上に高く評価されています。事業承継にとっては望ましいとはいえない高止まり状態にあるといえます。
 
少しでも所有する土地の性格が特殊だと感じたら、まず不動産鑑定士などに依頼して再評価してもらうことをおすすめします。

本連載は、2012年12月19日刊行の書籍『オーナー社長のための税金ゼロの事業承継』から抜粋したものです。2015年1月1日施行の税制改正は反映されておりませんので、ご留意ください。

GTAC

GTAC(ジータック)とは、株式会社幻冬舎総合財産コンサルティング(GENTOSHA TOTAL ASSET CONSULTING Inc.)の略称。出版社グループの強みを生かした最先端の情報収集力と発信力で、「中立」「斬新」なサービスを相続・事業承継対策からM&A、国内外の不動産活用といった手法を駆使し、顧客の財産を「防衛」「承継」「移転」するための総合的なコンサルティングを行う。編著・共著に『相続税をゼロにする生命保険活用術』『究極の海外不動産投資』『法人保険で実現する究極の税金対策』『スゴい「減価償却」』(いずれも幻冬舎メディアコンサルティング)など。GTAC公式サイトhttp://gentosha-tac.com/(写真は代表取締役の山下征孝)

著者紹介

連載オーナー社長のための税金ゼロの事業承継

オーナー社長のための税金ゼロの事業承継

オーナー社長のための税金ゼロの事業承継

編著 GTAC

幻冬舎メディアコンサルティング

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