所有物件のテナントにコンビニ、スーパーが適さない理由

前回は、所有物件で「高齢者施設」を運営するリスクについて取り上げました。今回は、所有物件のテナントにコンビニ、スーパーが適さない理由を見ていきましょう。

フランチャイズの場合、本部の意向が問題になることも

前回の続きです。

 

次に、②コンビニエンスストアやスーパーマーケットの問題点について確認しましょう。

 

まず、スーパーはもちろんコンビニエンスストアでも、やはりある程度の店舗面積が必要となります。床面積が40坪程度でも可能かもしれませんが、できれば50坪以上は確保したいところです。

 

また、フランチャイザー(本部)の定める出店基準に見合う立地が求められるので、場所はどこでもよいというわけにはいきません。住宅地の中では難しいでしょうし、また近くに強力な競合店が出店しているような場所も望ましくないでしょう。

 

さらに、立地に関しては販売商品の許認可の問題も微妙に絡んできます。

 

たとえば、酒類やタバコの販売に関しては距離制限が設けられており、近隣にすでにこれらの商品を販売している店舗があれば、販売許可を得られないおそれがあります。

 

距離制限に抵触するか否かは店舗の入り口からの距離を基準として判断されるので、入り口の配置をひと工夫することで販売許可を得られることもあります。しかし、そうした工夫が難しいような場合には「タバコを販売できなければ、集客が見込めないから出店は見合わせよう」などと判断されるおそれがあるでしょう。

住居系不動産の運営は「厄介なハードル」が存在しない

ここまでみてきたように、老人ホームなどの高齢者施設やコンビニエンスストア、スーパーマーケットについては、投資の前提として、一定の土地面積を確保しなければならなかったり、許認可を得なければならないなど、いくつかのハードルを乗り越えることが必要となります。

 

それらのハードルは努力すれば必ず乗り越えられる類いのものではありません。ことに許認可は、行政の裁量に委ねられているところがあるので、個人の力ではいかんともしがたい部分があるでしょう。

 

それに対して、アパート・マンションのような住居系不動産については、このような厄介なハードルは存在しません。特別な許認可が必要となるわけではありませんし、不動産のボリュームに一定の規模が求められているわけでもありません。各自の所有する土地の広さや、あるいは調達できる資金に応じた規模のアパート・マンションを建てればよいだけです。

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ツナガルホールディングス株式会社 代表取締役
ツナガルデザイン株式会社 代表取締役 

University of Wales(英国国立ウェールズ大学経営大学院)にてMBAを取得。鎌倉時代から700年続き、「大田区で一番古い地主」といわれている27代目。一級建築士、宅地建物取引士。不動産コンサルティングマスター。土地有効活用の企画・資産組み替え・設計・仕入・ファイナンス・開発・賃貸・管理まで、オーナーの手を煩わせることなく、「ワンストップ」でサポートしている。資産家に向け、「相続税対策・資産承継等に貢献できる賃貸経営」の提案を行う。2015年、日本初の集合住宅の防音構造(「全戸三重防音構造」)で特許を取得。

著者紹介

"楽器可防音マンション経営"で 実現する鉄壁の資産防衛

"楽器可防音マンション経営"で 実現する鉄壁の資産防衛

大塚 五郎右エ門

幻冬舎メディアコンサルティング

資産を守り抜くには「投資」で増やすしかない時代―― しかし、株や債券、投信といった人気商品はリスクばかりが大きく、資産を食い潰す危険性をはらんでいます。長期にわたり安定した収入を得るために、いまもっとも注目すべ…

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