不動産投資の「安全性」から見たドイツ・ベルリンの特徴

今回は、不動産投資において見逃せないリスクである自然災害、所有権の消失などについて、ドイツ・ベルリンの事情を見ていきます。

ベルリンは世界的に見ても自然災害が少ないエリア!?

不動産投資はリターンとリスクが常に背中合わせではありますが、できる限りリスクを減らしたいというのが、多くの方の本音ではないでしょうか。

 

 

まず不動産投資において、第一に考えなければいけないのは災害リスクです。

 

地震の多い日本では建築物の倒壊リスクは拭いきれない
地震の多い日本では建築物の倒壊リスクは拭いきれない

台風による建物崩壊や屋根材損傷、津波による建物崩壊、地震による建物全半壊。液状化現象による建物傾斜、洪水による床上浸水、なだれ又はがけ崩れによる建物全半壊、などが主な災害リスクです。

 

 

日本では木を根元からなぎ倒す台風も珍しくない
日本では木を根元からなぎ倒す台風も珍しくない

これらの災害がひとたび起こると人命が助かったとしても、修繕・再建築等には多大な費用が掛かり、収益を大きく損う危険性があります。こういった災害リスクの少ないエリアに不動産を分散所有することは、不動産投資のポートフォリオを組むうえでとても重要なポイントになります。

 

 

世界中を見回してみても、ベルリンは災害がとても少ないエリアの一つと言えます。

 

台風などの嵐の通り道ではないために大嵐はほとんどなく、津波に関してはベルリンが海岸沿いにないためにありません。地震に関しては、記録に残っている限り、震度2以上はなかったと言われています。洪水に関しても、シュプレー川という大きな川が流れていますが、特に大きな氾濫記録はありません。また、平野地であるため、がけ崩れが起こるエリアは少なく、冬季は寒くなりますが降水量が少いため大きな雪崩等はありません。

 

シュプレー川
シュプレー川には大きな氾濫記録はない

インカムゲインや利回りの計算も良いのですが、建物を失っては何も生み出さないばかりか、大きな損失を出す可能性があります。不動産投資には災害を考慮した立地を探すことがとても大切だと思います。

ドイツ不動産の所有権が担保される理由とは?

不動産におけるリスクで2番目に考えなくてはいけないのは、所有権に関することです。

 

新興国での不動産投資の最大のリスクは、カントリーリスクです。新興国においては不動産の所有権に関してきちんと法的に登記されず、保全されるという最も大切な部分が、場合によっては覆ってしまう可能性があります。

 

しかし、ドイツ不動産に関してはその心配はありません。ドイツ・ベルリン不動産においては、不動産契約時に“Notary”(公証人兼司法書士のような立場)と呼ばれる人が必ず立会い、

 

 

契約書作成⇒契約サイン会⇒仮登記⇒売買代金の授受⇒登記

 

という流れを全て公的な立場で確認します。

 

あらゆる売買は、“Grundbuch”(不動産登記)に記載されます。所有者についての全てが明確で公証を受けたものです。公証とは登記に記載された所有者の所有権を担保するものであり、ある意味、日本の不動産登記における対抗要件以上に安心できるものといえるでしょう。

 

ドイツは外国人の所有権を認めており、日本人でも所有権を持つことが可能です。こういった部分の確認も海外不動産投資には大切なポイントとなります。

株式会社ウィンドゲート 代表取締役

明治大学政治経済学部卒業。大手ゼネコンでの勤務・経験を経て、業界最大手の芸能事務所にて不動産売買・賃貸・管理・コンサルティングの総責任者として、すべてを取り仕切る。独立後、株式会社ウィンドゲートを設立し、代表取締役に就任。都心の一流不動産のアドバイザーとして、芸能人・プロスポーツ選手・企業経営者などの富裕層を主な対象とする、不動産投資コンサルティングが好評を博している。

著者紹介

連載ユーロ建て現物資産で注目!ドイツ「ベルリン不動産」の魅力

海外不動産セミナーのご案内 参加無料 主催:カメハメハ倶楽部

「ドイツ・ベルリン不動産」の魅力

~現地専門家が伝える、先進国の知られざる「成長都市」ベルリンの最新事情と不動産投資のポイント

講師 尾嵜豪氏
日時 2017年06月20日(火)
内容

・「壁」の崩壊から四半世紀。

 着実に成長を続けるベルリンの姿とは

・人口増加中で賃貸利用が約85%。

 豊富な需要が空室リスクを軽減

・戦前建築の堅牢な中古物件も多数存在。償却メリットも享受できる

・ローンの活用で、レバレッジを効かせた投資も可能

・最新の物件情報も公開。2000万~3000万円台の物件も多数あり

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場

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